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53%受访者指楼控措施影响入市 一半人冀放宽“3D”税项 98%受访者认为加息50点子合理及可负担 马年息口走势影响仅次要 新辣招一周年将至 呼吁政府尽快检讨减辣 免楼市兵荒马乱
2014.02.13

 


相片说明:经络按揭转介行政总裁朱贺华(中)与众管理层祝愿全港市民马年福泽绵绵。

金蛇辞旧岁,骏马迎新春,经络按揭转介是日举行新春团拜,由经络按揭转介行政总裁朱贺华带领众管理层向传媒友好拜年。展望马年,朱贺华认为本港楼市辣招未除,而美国已落实退市,在内外不明朗消息夹撃之下,楼按市场调整势头将延续,并陷入按揭史上第二长调整期。为免楼市陷入兵荒马乱的局面,建议政府趁新辣招一周年进行全面检讨,有需要时尽快减辣。

61%受访者预期马年楼价平稳及向上  对楼市态度乐观
朱贺华指出,马年楼市去向备受关注,有见及此,由农历年开始,经络特别进行一项“马年置业意向调查”,至今成功以致电形式访问了320位客户。调查发现,当中51%受访者预期马年楼价走势平稳,而预期楼价会下跌的受访者则占近四成,只有余下的一成人认为楼价向上(图一),反映超过六成人对后市仍感到乐观。

逾半受访者指楼控措施比加息更影响置业决定
调查结果亦显示,大部份受访者认为马年影响楼市的因素,最主要是楼控措施,占整体比例达五成三,息口走势仅居次,占比例达三成一,至于认为房屋供应影响较大的受访者则最少,占比只有16% (图二)。即使马年加息,有98%认为加息50点子以下属于合理及可负担水平,当中有56%受访者认为加息50点子以下属于合理及可负担水平;有三成半认为加息50点子至1厘合理及可负担;认为加息1至2厘以下属于合理及可负担的占7%;至于加息2厘以上仍合理及可负担的只占2%(图三),反映受访者对于加息具有一定的抵御能力。

而被问及楼控措施影响时,希望放宽“3D”税项的占受访者比例百分之五十最重,其次为放宽按揭贷款成数,占28%,至于希望放宽压力测试力度的受访者只占22% (图四)。

香港有机会较美国更早加息
根据经络按揭转介研究部数据显示,反映最新实际按息水平之“经络按息”于最新1月份录得2.07%,创两年半新低(图五),反映虽然美国联储局连续两个月决定减少买债,但未对本港按息带来即时加息压力。尽管如此,美国逐步退市,长远而言难免影响市场资金流向,现时部份新兴国家已相继加息,料本港难以独善其身,息口将跟随逐步回升。
朱贺华认为,加息步伐将取决于资金流动性,现时本港银行体系结余仍维持1,600亿元以上,市场未有大量资金流走情况,故息口走势变化不大。如果资金流走速度加快,以致本港银行体系结余急跌至少于1,000亿元,出现资金紧张情况,加息压力则将会增加,届时本港甚至有机会较美国更早加息。

H按计划业主较早面对加息
预期加息压力于下半年较为明显,相信对资金流向敏感度较高的同业拆息(HIBOR RATE)会较最优惠利率(PRIME RATE)率先回升(图六),故采用H按计划的业主需要留意,有机会较P按计划的业主更早面对加息,而且以往的H按计划,锁息上限普遍较P按计划为高,一旦息口急升,将增加每月按揭供款支出,建议此类业主趁早为加息周期做好压力测试及风险管理,转换合适的按揭计划。

近月银行已逐步将之完善及优化,不少银行推出全期按息可低至H+1.7厘,以2月12日银行公会公布之最新一个月同业拆息0.21厘计算,实际按揭仅1.91厘,对比以最优惠利率为基础的P按计划,实际按揭约2.15厘,以及定息按揭计划实际按揭2.3厘起,的确相当吸引。再者,现时新造的H按计划锁息上限相当贴近P按实际息率,换言之兼备低息周期悭息及加息周期有效封顶功能,与此同时,近日更有大型银行推出与H按揉合之存款挂勾计划,亦较传统以P按为基础的存款挂勾计划悭息。由于P按实际按息已见底,欠缺下调空间,预期银行今年将会加大力度推广较具竞争力的H按计划,吸引业主锁定低息尾班车,相信H按计划使用比例有望进一步上升,不但与P按计划平分春色,甚至挑战P按计划领先地位。
现时市场以本地用家为主,从经络按揭转介研究部数据可见,内地客的入市比例已连续两年下跌,2013年内地客的比例更跌至只有8%单位数水平(图七),虽然内地客减少,不过仍未能解决本地用家的置业问题。因为自2009年起,政府六度收紧按揭,期间置业人士平均按揭成数已由当年的六成半高位降至最新只有五成四(图七),大大增加置业所需的首期资金,提升了本地用家的入市难度。

适逢下周六(22/2)为“新辣招”一周年,经络希望藉此呼吁政府适时检讨政策,适时因应用家需要放宽相关政策,一旦市况逆转更应尽快减辣,以免楼市陷入兵荒马乱的局面。政府可以考虑先放宽非住宅物业的按揭成数,避免市场进入逆周期影响本港整体营商环境及窒碍经济发展。至于住宅物业,可以考虑放宽换楼客的按揭成数,以增加物业的流通率,让市民有机会改善生活。

图一

图二

图三

图四

图五

图六

图七

图八

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