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高成数业主供楼吃力

2016.06.14

去年底一手市场相当畅旺,发展商均以减价及高成数一按作招徕,根据经络按揭转介研究部资料,去年第四季一手物业占市场比例高达57.6%,为二○○三年有纪录以来首次超越二手物业。不过,随着二手减价盘涌现,而新盘货尾供应增加,一手销售亦见放慢,今年首季一手物业占市场比例回落至30.5%,创11季新低。

因高成数按揭具一定的市场需求,近期不少发展商积极沾手相关业务,而且花款亦都愈来愈多,例如“95%一按(须以5次分期定额提前偿还5%本金)”、“首3年免供本的80%一按”、“80%一按及15%前期贷款(须抵押直系亲属物业)”、“最长30年的85%一按”等。

早前笔者曾撰文指“高成数一按”介乎“按保”及“二按”之间,适合未能“过关”承造按证公司之按揭保险贷款计划、而又不希望负担二按如此高息的的置业人士,资金一时未能周转的投资者亦可考虑。

不过,因新盘提供的一按息率,仍较一般银行(P减2.85%)为高,如上述例子中有“首3年P减2.72%、第4及5年P减1%、其后P加1%”之计划,即使以现时最优惠利率(P)水平仅5%计算,首年按息2.28厘,第6年起更升至6厘,故一旦本港开始加息,负担将会逐渐增加,故自住买家未必会愿意一直使用至供款期完结,而且高成数按揭更会透支购买力,反而收租投资者应该较为适合。

举例说明,若以每100万元贷款额、30年还款期、按息2.28厘计算,每月供款为3,837.79元,首年利息22,555元;而以按息2.15厘计算,每月供款为3,771.66元,首年利息21,264元。换言之单看首年,此高成数一按的利息开支已较一般银行P按高出6%,其后开支差距更会进一步拉阔,首期不足的业主宜量力而为。

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