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香港楼市将告别“非常时期”?

2013.08.09
今年本港楼价走势表现相当反覆,首季先升后回,其后次季则先跌后升,而受到美国退市言论影响,七月份楼价又再度回落(见图),由于美国退市路线图尚未形成,因此后市方向仍然未明。上星期有不同报导引述金管局发言人的言论,当中部份指若楼价再升,当局便会再推出逆周期措施,与此同时,亦有部份指一旦发现楼市转势,会考虑放宽部份逆周期措施,即时引起市场多方面的揣测。
 
虽然现阶段确实难以断言楼市转向,但楼价只升不跌的局面明显扭转,上述报导同时引述,自二○○九年以来,金管局六度收紧按揭,期间反映置业人士平均按揭成数的按揭比率已由当年逾六成半高位降至最新只有五成半,减少的幅度超过10个百分点,反映“非常时期”推行的一系列措施,有助抵御楼市下滑的风险,不过对于资金紧绌的用家而言,目前入市仍然较为困难。
 
对于上述的报导,金管局最后亦作出澄清,指现时仍未能确定楼市周期是否出现转向,会继续留意发展,因应周期变化采取适当措施,以保障银行体系稳定。笔者认为,适时检讨并放宽相关政策,既可减少市况一旦逆转对市场带来突如其来的冲击,亦有利楼市平稳发展。对于政策放宽的优先次序,则需要视乎经济状况,若先放宽非住宅物业的按揭成数,可避免市场进入逆周期影响本港整体营商环境,同时窒碍经济发展。至于住宅物业,若先放宽换楼客的按揭成数,可增加物业的流通率,同时让用家有机会上车。与此同时,当局亦可以考虑将银行住宅按揭的《风险加权比率》下限稍作调整,以纾缓银行资金成本压力,届时按揭息率可由市场因应市况自行调节。
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