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银行势优化H按争市场

2015.07.10

内地客来港置业的高峰期已成过去,本港楼市的购买力取而代之由本地用家接力。上半年在政策市下,整体按揭业务竞争加剧,在客源大幅收窄的情况下,银行纷纷推出额外现金回赠、超市礼券、高息存款户口及信用咭免签帐等优惠,尽力开拓新市场。不过近日个别大型银行已因应金管局建议下调按揭优惠回赠上限至指引水平,变相削减优惠,料下半年银行之间的竞争将集中在按揭产品质素层面。

内地客以往热爱来港置业,除了因为人民币具有升值潜力,兑换港元汇价吸引,变相购买港楼有相等高达八折的折扣优惠,某程度上亦因为港楼质素高及价格吸引。近年人民币兑港元汇价稳定,截至2015年6月,每1人民币兑换约1.2489港元,升值力放缓,换言之已没有进一步的折扣优惠,加上本港平均住宅楼价由2009年起连续6年直线上升,累计升幅近1.5倍,可谓冠绝全球,进一步大升空间有限,因此内地客宁愿选择往较低水的海外物业市场寻宝。与此同时,非本地客现时来港置业备受种种印花税限制,入市成本大幅上涨,即使发展商以优惠价促销新盘,仍未能激起内地客以往对港楼的热情。总结今年上半年,内地客占整体按揭市场比例跌至5.1%,按年下跌2.9个百分点,并创同期的六年新低。

鉴于客源收窄,息口已再无下调诱因,加上按揭优惠回赠设限,料下半年银行之间的竞争将集中按揭产品方面。比较浮息按揭产品,最优惠利率(P)已跌至历史低位,因此以最优惠利率为基础的P按计划,由2012年5月起,实际利率已长期保持2.15厘,对比与同业拆息(H)挂勾的H按计划,实际利率约1.94厘,H按计划明显悭息0.21厘,加上个别银行提供之H按计划,锁息上限与P按实际按息水平一致,有效降低同业拆息波动风险,相信年内H按产品会持续受业主欢迎。根据金管局住宅按统计数据显示,与同业拆息(HIBOR)挂勾的H按计划之使用比例由去年7月起,已连续11个月达八成以上水平,为2010年后最长纪录,今年最新使用比例更高达85.2%,由此可见,H按计划深受业主爱戴,而以最优惠利率(P)为基础的P按计划,使用比例跌至只有12.2 %,至于定息按揭产品则严重落后大市,已连续15个月没有业主采用。为争取2015年下半年的新盘按揭市场份额,料银行会集中推出优化H按产品,届时H按计划使用比例料更上一层楼,挑战九成高位。

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