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选择按揭的时机

2014.05.06

美国联储局新任主席耶伦曾经暗示最快明年第二季加息,意味着低息年代即将结束,不少置业人士担心本港按息跟随上调,因此对选择按揭计划存在不少疑问。现时市面上的按揭产品十分多元化,而且产品质素各有优劣,究竟如何选择合适的按揭计划?笔者认为,除了要配合业主的财务安排,时机亦相当重要。
 
市场瞬息万变,楼市亦存在波动,实在没有一本通书念到老这回事。虽然现时浮息按揭产品(即H按及P按计划)仍然大行其道,根据金管局住宅按统计数据显示,与同业拆息(HIBOR)挂勾的H按计划使用比例连续3个月上升,3月份按月再增加13.1个百分点至58.9%,继续成为市场主流产品,而以最优惠利率(PRIME)为基础的P按计划使用比例亦接近四成,达39.7%,至于定息则未有业主采用。
 
尽管如此,市场普遍预期明年息口回升向上,逐步正常化,相信浮息按揭的优势将逐渐减弱,届时定息按揭计划的吸引力随之而增加。现时有财务机构可为新盘客户提供5年期“渐进式”定息按揭优惠计划,若以2004年至2006年的加息周期为例,当时本港最优惠按揭利率调整约13次,虽然平均每次调整幅度不足25点子,但累计加息幅度亦达3厘。假设明年加息周期重临,本港按揭息率以每年上升25点子的步伐循序渐进计算,采用上述定息按揭计划,首3年定息利率2.3%、第4年2.4%及第5年2.5%,其后P-1.5% (P=5.25%),以每100万元的按揭贷款额计算,还款年期30年(即360期),定息期内5年之利息开支合共约110,918元。至于采用浮息按揭计划,以现时P按实质利率2.15厘计算,采用P按计划5年之利息开支合共约124,012元,每100万元的按揭贷款额将较定息按揭计划利息开支多出11%,达13,093元,相比之下,若如果能够把握时机,采用定息按揭计划明显较为划算。
 

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