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辣招窒碍买楼养老
2014.04.26

上一代养儿防老的观念很重,不过时移势易,本港的生育率下降,一句“养一个细路要400万”的经典银行广告对白更吓窒港人,新一代养儿育女并不容易,似乎买砖头“藏富于楼”的传统智慧更实际。能够在退休之时,拥有一层物业自住,而另一层物业收租固然理想,即使只有一个已供满的自置物业,透过逆按揭计划套取年金作养老之用也不失为上策。但是碍于楼宇按揭收紧,加上压力测试及辣招的制肘,新一代买砖头作退休保障的策略将受影响。
 
一层楼自住一层楼收租养老难
因为按揭成数收紧,贷款难度增加,现时首次置业人士必须通过压力测试,供款占入息比率不能多于五成,假设加息3厘后也不能超过六成,至于第二个按揭物业,难度再升一级,因为供款占入息比率须再降一成。因此在现有辣招下,买一个物业相对以往困难,要买两个物业更加难上加难。即使想将早已购入的大单位沽出套现,再买入两个细单位作一层自住一层收租之用,别忘记现时购买第二个物业需要支付双倍印花税(Double Stamp Duty,DSD),难免令人却步。
 
供楼年期愈拉愈长  逆按揭如意算盘难打响
为求通过压力测试,有部份置业人士遂将供款年期延长,务求降低每月供款,以符合指引的供款占入息比率标准,因此按揭平均供款年期持续上升,根据金管局住宅按统计数据显示,最新平均还款年期维持25.5年的历史高位。以往置业人士最多采用20年至25年供款年期,但新一代港人,普遍倾向选择30年供款年期。现时部份置业人士已因为首期不足而押后置业计划,加上供款年期愈拉愈长,有机会年届退休也尚未将物业供满,逆按揭的如意算盘似乎亦打不响,新一代宜尽早为退休生活而绸缪。
 

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