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购买银主盘须知(一)

2013.10.26

新盘鱼贯登场,多个项目以贴市价出售,并提供各式各样的优惠吸客,抢尽市场焦点,二手业主要提升物业的吸引力,部份遂将议价空间扩阔,以促成交易。与此同时,受新盘提供折扣优惠影响,有不少“银主盘”在拍卖市场上亦降低叫价出售,个别的调整幅度超过两成,成为市场热话。“银主盘”是指在按揭期间断供的物业,业主往往涉及其他欠债问题,背景较为复杂,入市前有几个因素值得考虑。
 
“银主盘”售价取决于市场气氛、需求及质素
其实业主申请楼宇按揭,相等于以物业作为抵押品,向银行借取贷款,因此一旦业主无法履行楼宇按揭合约,或者无法偿还楼宇按揭贷款,继而出现断供情况,银行不但有权照法律程序向业主追讨欠款,甚至有权收回物业,变成市场俗称的“银主盘”。银行收回物业,然后会在市场出售,以抵偿业主相关欠债,而最普遍是透过拍卖,以价高者得的形式出售,因此物业需要重新估价,以最新物业估值作为厘定竞投底价的参考。“银主盘”的售价要视乎市场气氛、需求及单位的质素,基本上,“银主盘”不会随便减价,除非该盘进行一至两次拍卖后,仍然没有承接,才有调整的需求,以吸引买家竞投,所以“银主盘”的成交价某程度上可反映市场承接力。
 
值得注意,业主无力偿还楼宇按揭贷款的原因,不外乎财政出现问题,又或者是债务缠身,因此“银主盘”新买家可能需要承担物业相关的债务责任,买卖前要仔细考虑,而债务所涉及的金额未必只是管理费或水电煤等杂费,亦可以是涉及钉契或违规等巨额,故笔者建议,事前可委托律师查看“银主盘”的契约,以找出物业有否被钉契、违规、僭建及负债等纪录。另外,虽然“银主盘”的造价一般低于市价,具有一定吸引力,但相信原业主如果财政出现问题,亦不会为单位进行维修保养,因此此类单位的内栊质素会较同类型单位逊色,新买家或需要预留一笔资金作为装修之用。

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