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负资产风险末季涌现

2014.08.16

美国联邦储备局刚刚结束七月份一连两日的会议,虽然宣布调高对美国经济的评估,但继续减少买债及维持低息环境,不少市场人士普遍预期加息之时便是楼价下跌之时,以此推算,本港距离加息之日似乎仍然遥遥无期,楼市下调的风险也骤降。根据金管局公布最新数据显示,2014年第二季新增个案没有大幅上升,仍然不足三位数水平,笔者认为,第三季多个新盘推售应市,吸引买家焦点,若新盘订价与二手楼构成竞争,相信业主叫价趋向理性化,二手楼价升幅会略为放缓,在楼市靠稳发展的情况下,相信负资产数字将维持低位。

政府暂时无意再为楼市加辣,利淡因素淡化,负资产未有进一步恶化,经络按揭转介研究部数据显示,本港二手楼价自2013年第二季起持续下调,直至2014年第一季仍录得0.3%轻微跌幅,至于由去年底至今,二手楼价累计则微升0.5%。2014年第二季新增负资产住宅按揭贷款个案录得30宗,涉及金额1.29亿元,与第一季的81宗及3.45亿元比较,同步减少逾六成。最主要原因,政府五月份建议放宽双倍印花税的换楼期限后,购买力逐渐回归市场,上车盘及换楼市场单位备受追捧,成交录得价量齐升,六月份的单月楼价升幅显著扩大,带动2014年第二季最终止跌回升0.7%,楼市经历连续四季的调整阶段后呈现反弹,期间负资产个案未有大幅增长,楼市再度远离负资产的阴霾。

美国联邦储备局宣布继续将联邦基金利率目标维持在零至四分之一厘,并决定进一步减少买债,由下月起将每月买债规模再减100亿美元,总额减至250亿美元,退市有序,符合市场预期。不过现时投资者对楼市却步,反而用家陆续重返市场,普遍偏向采用高成数按揭,从经络按转介数据可见,当中以采用七成以上至九成以下按揭的客户比例的升势最为明显,截至2014年第二季已升穿两成以上水平,并创2008年有纪录以来新高,一旦第四季加息压力上升,影响市场气氛,增添市场变数,有机会增加此类买家的负资产风险。

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