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负资产重现 新居屋售价有待调整

2016.02.20

一月底金管局最新数据显示,去年第四季负资产住宅按揭贷款个案重现,期内新增95宗,主要是按揭成数较高的银行职员住屋按揭贷款,涉及的金额为4.18亿元,占整体未偿还贷款金额不足0.05%。无可否认,本港二手楼价已经开始跌势,因此采用高成数按揭人士变成负资产的机会大大提高,预期宗数将随着楼价调整而回升,但基于逆周期措施之监控,采用高成数按揭计划之比例并不高,料影响力不及二○○三年高位时所占的22%。

负资产问题的出现,主要是因为楼价下滑,令供楼人士“资不抵债”,即物业的市值低于未偿还按揭贷款,倘若楼价下跌超过两成以上,采用八成按揭的业主就会沦为负资产。去年八月楼价创历史新高后,自九月起便持续录得跌幅,拖累全年出现先升后跌的情况。虽然本港银行仍未跟随美国加息,不过部分二手业主叫价已经软化,其中第四季按季跌逾5%,全年仅升逾2%。预期今年楼价将向下调整约10%,同时负资产个案将会逐渐增加,采用高成数按揭或多重按揭的业主,需要留意变成负资产的风险将上升。

此外,由于银行估价已因应最新市况下调,相信楼价调整对新造按揭业主的影响较低,惟新居屋买家则要考虑二月底接受申请的近3,700伙单位,最终之定价有否作出相应调整。因该批屋苑的建议售价是参考去九月的市况,故与目前市价有可能出现落差,而且新居屋预计于三月进行搅珠,成功申请者于五月开始拣楼,换言之,若楼价进一步向下,银行估价或会不足,有意借足九成按揭的买家,亦较易变成负资产。

新居屋白表符合入息审查者最高可借楼价九,以最贵单位建议售价327.6万元为例,P按息率2.15厘、还款期30年计算,家庭入息收入只要高于29,271元(上限为49,000元)便可,每月供款为11,120元,而借八成每月供款则为9,885元,最低每月入息要求23,850元,建议不宜借太尽及预留资金作填补差价,以免大失预算。

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