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负按揭利率撑起楼价

2014.10.18

楼价与利率息息相关,自金融海啸过后,本港经历低息环境多年,期间楼价稳步上扬,因此市场普遍认为按揭利率上升,楼价将会调头回落。但事实上,历史数据反映,楼价与利率并没有必然的关系,影响楼价走势的因素,除了视乎资金流向影响按揭利率的因素,亦不容忽视通胀影响实际按揭利率的因素。

由于加息步伐将取决于资金流动性,美国退市难免影响市场资金流向,以2008年金融海啸为例,期间本港银行结余突破1,000亿元关口,最高一度升至3,180亿元高位,当时经络按息由3厘水平回落至不足1厘的历史低位。不过美国去年底宣布退市,至今七度减少买债,并未对本港银行体系结余构成影响,从金管局数据可见,本港银行体系结余今年不但突破2,000亿元关口,9月份更增至2,392亿元,创21个月新高,并未出现撤资潮的现象,在市场资金充裕的情况下,短期内银行体系结余跌至千亿元以下水平的可能性较低。市场对加息预期的影响力逐渐消化,相信即使美国年内结束量化宽松,联储局很大机会不会即时加息,料最快2015年才启动加息。

根据经络按揭早前进行的问卷调查,有50%业主认为加息周期重临,按息上升50点子以下仍属合理及可负担,换言之有一半业主认为加息超过0.5厘才开始感受到压力。现时新造按揭贷款的申请人需要成功通过3厘的压力测试,才获批贷款,理论上最少可以承受加息3厘而不受影响,因此笔者相信,即使加息周期重临,以致银行上调按息,料首阶段每次加息幅度不多于25点子,业主对加息具有一定的抵御力,不会对楼市构成巨大冲击。

值得注意,本港目前的按息处于甚低水平,加上高通胀持续,两者互相抵销之下,按揭贷款俨如零息借贷,有利置业人士入市。从经络实质按息(即以经络按息减去本港通胀率)可见,撇除2012年7月本港通胀率骤降至1.6%因素,经络实际按息由2010年2月至今仍处于负按息利率水平,为按揭史上最长纪录。今年9月份按揭利率录得负1.95厘,虽然按月微升,但负按揭利率时期已持续超过四年半。以往每逢有负按揭利率出现,二手住宅平均尺价普遍录得显著增长,因为高通胀抵销了利息方面的支出,减低借贷成本,预期本港通胀将持续,负按揭利率时期或延续至明年,支持楼价平稳发展。

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