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评估楼市泡沫风险指标
2012.04.13

农历新年后,买家重返市场,带动楼市小阳春。近日个别屋苑创出高价成交,令市场再度关注楼市泡沫风险,财政司司长亦扬言有需时会毫不犹豫出招。业界一般估计政府招数有限,即使再推新措施,仍然会以收紧按揭方面着手。笔者认为,要评估楼市泡沫风险,楼价并非单一要素,以下几项指标亦可作参考:

一) 按揭比率 
根据金管局统计结果显示,现时置业人士平均按揭成数不足六成,最新二月份的按揭比率为56.6%,与二○○八年高位65.9%比较,相差接近一成,若与二○○二高峰期68.9%比较,大相迳庭。由此可见,目前置业人士承造按揭,普遍需要支付较多的首期,假如物业作投资用途,按揭贷款上限更一律锁定为五成,换言之买家需要预留物业价值一半的资金作为首期。因此即使遇上楼市调整周期,缓冲空间及防守能力相对较大。

二) 拖欠比率
近年按揭还款拖欠比率长期维持0.01%的极低水平,从数字反映,按揭贷款人的还款质素不俗。事实上,置业人士除了要有充足的首期,亦需要通过多重关卡,包括授权银行查阅正面按揭信贷资料及进行压力测试。前者确保置业人士拥有良好的信贷纪录,减低撇帐风险,而后者则确保息口未来上升2厘,置业人士仍然有足够的还款能力,在上述双重关卡下,可有助稳定银行体系。

三) 供楼负担
现时二手住宅最新平均尺价约5,910元,以一个500尺单位计算,承造七成按揭、20年还款期及按揭利率2.4厘,每月供款为10,861元,若家庭入息中位数维持29,500元,供楼负担比率为36.8%。银行近日积极争取按揭业务,纷纷微调按息吸引客户,根据经络按揭转介数字显示,反映最新实际按息水平之“经络按息”于最新三月份录得2.23%,为二○一一年十月后新低,料次季息口会于现水平徘徊,因此除非楼价急升,相信供楼负担比率仍可维持四成以下的健康水平。

笔者认为,金管局自二○○九年起四度收紧按揭成数,加上正面按揭信贷资料库面世,现时按揭贷款已难如以往进取。而政府于二○一○年第三季推出的额外印花税,已有效击退短线投资者,令摩货短炒个案近乎绝迹。若然按揭成数进一步收紧,相信只会对仍未上车及有意换楼的用家市场构成更大影响。


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