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解开多重按揭之迷

2015.03.19

本港楼价自2009年起连续六年上升,按年升幅由2.1%至27.2%不等,期内业主透过转按及加按物业,以套取资金的个案屡见不鲜。经络按揭转介研究部及金管局数字显示,受规管贷款机构转按连加按宗数过去两年持续上升,由2012年16,000多宗升至2013年17,400多宗,去年更达到18,600多宗。有市场人士忧虑受规管以外的贷款机构的加按个案同样上升,同时推算“三按”以上的贷款有增加趋势。

近年政府收紧按揭成数,业主透过银行贷款的难度与日俱增,相比旺市时期,整体按揭贷款规模已有所缩减,因此财务机构的商机因此而增加。有见及此,经络特别向全港最具规模的20间合作财务机构进行广泛业界谘询,以评估多重按揭对楼市影响。事实上,综合经络上述20间合作财务机构的数据分析,当中有9间财务机构完全没有承造三按或以上的多重按揭,另外11间财务机构即使有承造多重按揭,亦只有零星个案,占全年生意额甚少,与此同时,所有代表财务机构亦表示三按或以上的多重按揭并不普遍。

与此同时,财务机构大部份以承造物业一按及二按为主要业务,即使有少部份承造三按或以上的物业按揭,最高按揭成数亦不会超过物业本身价值。当中有62%的财务机构按揭成数最高为七成,其次为八成及八成半,分别占13%,而占最少数的为七成半及九成按揭,各占6%,反映市场未有过度借贷情况出现。

根据经络按揭转介研究部及土地注册处最新数据显示,2015年1月的现楼按揭注册当中,若以宗数计算,本港住宅按揭贷款涉及三按或以上的个案合共有118宗,而扣除三级制银行(即认可机构),余下的财务机构住宅按揭贷款涉及三按或以上的个案仅录得113宗,占该月7,260宗现楼按揭注册只有1.6%。而2月份财务机构住宅按揭贷款涉及三按或以上的个案再减少7宗至106宗,占比同步下跌0.4个百分点至1.2%。

假设上述百余宗涉及三按或以上的个案全部为500平方尺单位,以及二手实用面积平均尺价约10,000元,即楼价约500万元,若以金额计算,加上大部份财务机构最高按揭成数为七成或以下,三按或以上的个案财务机构的住宅按揭贷款额约4亿元,相比去年底金管局公布的平均每月的新取用住宅按揭贷款额218亿元而言,占住宅按揭市场比例不足百分之二,加上现时财务机构在审批按揭贷款时亦相当审慎,除要求贷款人提供信贷纪录报告外,按揭成数最高亦不会超过物业本身价值,因此即使业主最后无力偿还贷款,亦不足以动摇整个银行体系稳定。

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