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按揭新闻

美联调查:6成受访巿民指加息无碍置业
未来3个月住宅成交势上万宗 明年楼价升5%
经络:息口上升 供楼实际影响轻微

2016.12.15

美国继去年尾加息,最新12月议息后再度调高息率0.25厘,合符巿场预期。美联物业住宅部行政总裁布少明公布是日进行的“加息与置业取向调查”结果,发现6成受访者表示美国是次加息对其置业部署影响一般至轻微,相信即使明年港息有机会跟随美国调升,若加息幅度维持半厘之内,对本地巿民之置业及供楼负担亦未会造成显著影响,预计是次美国加息对楼巿的影响轻微,估计发展商重拾推盘步伐后,未来3个月(今年12月至明年2月)一二手成交量料较去年同期上升近5成至10,000宗,明年二手楼价料升5%!


调查:美国加息对受访者置业部署的影响

 

调查:6成人指美国加息不碍置业部署
美国联储局结束12月议息会议,于香港时间今日凌晨宣布调高联邦基金利率0.25厘,至介乎0.5至0.75厘,符合巿场预期,为继去年12月后再次加息。当局保留“缓慢”加息的措辞,预测2017年或加息3次。为深入了解巿民加息后的最新置业意向,美联物业夥拍经络按揭转介今日上午透过电话访问形式进行问卷调查,成功收回635份问卷,美联物业住宅部行政总裁布少明指调查结果所见,大部份被访者认为楼价表现及经济环境乃影响置业决定的首要因素,分别占37%及21%,其次为楼控措施,占20%,而息口走势与房屋供应之影响相对次要,各占12%及10%。
普遍被访者认为美国是次加息对其置业部署影响一般至轻微,占逾6成,认为没有影响的占17%,认为影响较大的仅占15%。布少明解释,明年美国会否加息仍持不确定因素,纵然特朗普曾预告会用财政政策刺激经济,但一旦加息将使融资成本增加,对美国明年大幅加息的机会有所保留。而巿场对香港明年大幅加息的预期亦不高,大部份被访者估计明年本港息率上升1/4厘或以下,占逾4成,认为将加息1/2厘的占34%,预计加3/4厘或以上的占17%,当中亦有8%人预期港息按兵不动。布少明强调,纵然在联系滙率制度下,过往本港息口走势主要取决美国加息步伐,但仍要视乎美息上升的速度及幅度。现时香港银行体系结余充裕,处偏高位,预期是次本港跟随美国加息机会不大,倘明年美国大幅加息,本港方有机会跟随美国加息步伐。

香港按息倘调升 供楼未构成显著压力
布少明续指,过往香港的息率长期维持低位,尽管加息周期来临,预期在温和加息步伐下,对置业及供楼负担不会造成显著压力。调查显示,假设本港按息由现水平上升1/4至半厘的情况下,约4成受访者表示对其置业部署及供楼负担影响轻微、甚至没有影响,认为影响一般及影响较大的各占超过3成及2成,仅少数人认为本港加息后对置业及供楼造成非常大的影响。布少明总结调查结果指出,按照现时港美息差及银行结余来看,本港短时间内跟随加息的机会不高,而香港利率已维持长时间低息环境,预期未来加息幅度及步伐温和,对业主供楼负担未会构成显著压力,加上巿场已消化有关消息,料对楼市实质交投影响有限。

经络:息口上升 供楼实际影响轻微
经络按揭转介市场总监刘圆圆表示,市场对于美国加息早已有心理准备,目前香港银行结余仍然充裕,银行结余近2,600亿元,银行“水浸”下,未有即时跟随加息的压力。虽然本港息率走势与美息走势息息相关,但预料除非大量资金流走,否则本港银行亦不会即时跟随美国加息。预期今次美国加息对本港楼市实际影响不大。

事实上,去年底美国曾加息0.25厘,但本港银行同样“水浸”,结果息率未有跟随;再追溯之前的04至06年,当时美国踏入加息周期,而当年本港银行结余处于偏低水平,港息才跟随上扬。虽然长远息口仍是向上,但现时美国加息缓慢,料今次美国加息对成交及楼价影响不大。刘氏续指,预计过了明年第一季后,香港息口才有机会向上调。

 

图:美国联邦基金利率及香港最优惠利率

供楼负担比率增加轻微,徘徊四成左右
以一个价值$500万的单位,承造七成按揭,供款年期为25年,假若银行加息25点子,将“P减”及“H加”部分上调,每月供款额仅上调数百元。(详见下表)。加息1/4厘后,以现时私人物业家庭入息中位数$36,000计算,使用P按及H按的买家,供楼负担分别为43.1%及42.5%,负担比率轻微上调,反映加息对实际供楼影响不大。 即使加息0.5厘,供楼负担仍然未超过45%。

表:息率与供款变化

P按 H按
现时的供款计划 P-3.1% 现时的供款计划 H+1.35%
实际利率 2.15% 实际利率 2.01%
每月供款 $15,092 每月供款 $14,852
供楼负担比率 41.9% 供楼负担比率 40.5%
加息0.25厘 加息0.25厘
供款计划 P-2.85% 供款计划 H+1.6%
实际利率 2.4% 实际利率 2.26%
每月供款 $15,526$434 每月供款 $15,282$430
供楼负担比率 43.1% 供楼负担比率 42.5%
加息0.5厘 加息0.5厘
供款计划 P-2.6% 供款计划 H+1.85%
实际利率 2.65% 实际利率 2.51%
每月供款 $15,967$875 每月供款 $15,719$867
供楼负担比率 44.3% 供楼负担比率 43.6%

图:银行同业拆息率(月度)

90年迄今4大加息周期 楼价“两跌两升”
美联物业首席分析师刘嘉辉指出,翻查历年资料,自1990年至今,美国曾出现4次调升息率,而启动加息后,当中只有两个加息周期录得温和跌幅,1994至95年期间,美国加息7次,共3厘,历时一年,本港最优惠利率累升2.5厘,面对美国急速加息,恒指由94年初至95年初急挫,其中金融及地产股尤其受压,连带楼市亦作出调整,美国加息期间,本港楼价跌约6%。另一次是1999至00年期间,美国加息6次,共1.75厘,历时逾10个月,本港最优惠利率累升1.25厘,经过亚洲金融风暴的洗礼,加上美元强势,本港陷入通缩困局。加上正值后八万五时期,供应海量,众多因素夹击下,楼价进一步回落,加息期间本港楼价跌约13%。

其余两段加息周期楼价升势未见受阻,2004至06年期间,美国加息17次,共4.25厘,历时约2年,本港最优惠利率累升3厘,经历楼价大挫,政府推出多项措施支持楼市,如停止定期卖地等。加上中央于03年推出“自由行”及CEPA后,利好本港经济发展,失业率亦见回落。经济好转下,楼价重现升势,美国加息期间,本港楼价升约13%。至于最近一次由2015年展开,美国去年加息1次,0.25厘,本港最优惠利率未有跟随,息率持续低企,经济平稳,加上失业率维持于低水平,对楼价有支持,2016年首11个月本港楼价先回后升,累升约5%。

表:美联“楼价走势图”、香港最优惠贷款利率、美国联邦基金利率

* 最优惠贷款利率指香港上海滙丰银行所报的利率
美联“楼价走势图”于08年至今乃根据全港100个著名中小型私人屋苑的成交个案,计算加权平均数,而96至07年则以50个屋苑计算 至于90至95年资料乃根据差饷物业估价署的楼价指数推算而成。最新2016年10月尾及11月尾楼价是以美联物业收集的成交个案所计算,属临时数字,日后将根据土地注册处的买卖登记个案而作出修订,另计算成交的过程或会删减部份特殊的成交个案

资料来源∶The Federal Reserve Board、香港金融管理局及美联物业房地产数据及研究中心

未来3个月住宅成交势上万宗 近5成
刘嘉辉补充,虽然今次美国加息与去年时间相同,但最大的不同是去年加息时楼价正从高位回调,加上年初A股出现熔断及忧虑内地经济出现硬着陆,令加息后3个月(2015年12月至今年2月)的一二手住宅成交量(由下一个月注册个案反映)回落至不足6,700宗水平,即平均每月少于2,300宗;然而,是次加息符合市场预期,并早已被市场消化,加上近期人民币贬值则因美元上升所导致,反而吸引资金南下买砖头保值。再者目前股市亦稳中向好,因此估计发展商重拾推盘步伐后,未来3个月(今年12月至明年2月)一二手成交量料较去年同期上升49.3%至10,000宗。

 图:美国加息前后3个月本港一手私楼及二手住宅交投变化
上述包括一手私楼及二手住宅,但不包括一手公营房屋
鉴于签署买卖合约至递交到土地注册处注册登记需时,每月成交量由之前的1个月注册个案反映,故2016年10月成交量由2016年11月注册数字反映, 其他月份计算方法亦如此类推,*2016年12月注册个案尚在收集中,故2016年11月成交量为估计数字;**2016年12月至2017年2月成交量为估计数字
资料来源:土地注册处及美联物业房地产数据及研究中心

布少明总结,是次美国加息于去年上升后再度调升,预料对楼巿的影响轻微,相信即使明年港息有机会跟随美国调升,若加息幅度维持半厘之内,对本地巿民之置业及供楼负担未会造成显著影响,展望明年二手楼价料有5%升幅!

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