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美国加息 楼价调整?

2015.07.09

政府过去6年推出一系列楼控措施,仍未能压抑楼市升浪,而自从2008年金融海啸之后,本港按揭利率跌至历史低位,期间物业价格不断上升,出现“息跌价升”局面,市场普遍预期美国加息是楼市调整关键时刻,届时将“息升价跌”,反映不少市民将按揭利率与楼价走势挂勾。笔者认为,按揭利率由低位逐步正常化无可避免,不过按揭利率与楼价走势并非直接挂勾,除非本港经济环境欠佳,否则年内楼价仍有支持。

根据历史数据,按揭利率与楼价走势亦曾出现“息升价升”及“息跌价跌”同步情况。回顾90年代,当时按揭利率反覆向上,一度高逾10厘以上,期间楼价稳步上扬,不过97年金融风暴将楼市推倒,楼价连续6年下跌,期间按揭利率跟随回落,楼价于03年再由谷低反弹,虽然市场于04年开始进入加息周期,但楼价依然节节上升,反映楼价与息口走势并非必然挂勾。综观分析,本港楼价走势取决于多项因素,大致上可归纳为“政策”及“经济”两大类最影响市场购买力的因素,首先“政策”部份可细分为房策及未来房屋供应规划,政府于2009年出招收紧按揭,为楼市降温,然而楼市经历七次收紧按揭措施的洗礼,2015年本港物业价格亦未见回调迹象,加上新供应最快明年推出市场,故现阶段暂且可撇除“政策”因素。换言之楼价走势取决“经济”,而“经济”涉及层面较广,包括环球货币政策、生产总值、失业率及通胀等左右市民入市决定及影响市民购买力的因素。

笔者认为,香港市民的购买力并不逊色,因为经济环境较不少欧美国家表现优胜,而且失业率偏低,工作相对稳定,对置业有利,再者,现时多个国家货币政策仍然宽松,故资产价格存在升值空间,加上香港高通胀问题持续,市民购买砖头有助抵消通胀压力。从经络实质按息(即以经络按息减去本港通胀率)可见,经络实际按息由2010年至今仍处于负按息利率水平,截至今年5月份,经络实质按息仍处于负2.01%,负按揭利率时期已持续达六年,为按揭史上最长纪录,令买家置业意欲有增无减。美国联储局的宽松货币政策早于去年已结束,并完成退市计划,虽然加息时间表未明,但息口上升已是必然大势,除非美国连环加息本港相应跟随,以致正利率年代重临,即按揭利率高于通胀率,否则美国即使今年加息,楼价亦未必会即时下调。

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