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美加息启动 港楼市调整?

2014.09.23

美国联储局刚结束九月份一连两日议息会议,重申长时期维持超低利率,宣布再削减买债规模100亿美元,市场预期联储局有机会于十月份结束买债,未来息口走势再备受关注。笔者认为,美国今年七度减少买债逐步退市,虽然市场憧憬加息,但对加息预期的影响力逐渐下降,即使美国年内结束量化宽松,联储局很大机会不会即时加息,料最快二○一五年才启动加息时间表。

市场普遍预期按息上升,楼价有机会出现下跌,不过历史数据反映,通胀影响实际息口走势。本港目前的按息处于甚低水平,从经络实质按息(即以经络按息减去本港通胀率)可见,撇除二○一二年七月本港通胀率骤降至1.6%因素,经络实际按息由二○一○年二月份至今仍处于负按息利率水平。今年七月份负按揭利率进一步降至负2.03%,负按揭利率时期已持续达四年半,为按揭史上最长纪录, 以往每逢有负按揭利率出现,二手住宅平均尺价普遍录得显著增长,因为高通胀抵销了利息方面的支出,按揭贷款俨如零息借贷,有利置业人士入市。预期本港通胀将持续,负按揭利率时期或延续至明年,支持楼价平稳发展。

回顾上次加息周期,美国于二○○四年至二○○六年期间连续17次加息,两年累计加息达4.25厘,期间本港最优惠按揭利率跟随调整13次,累计加息达3厘,以此计算,平均每次调整幅度不多于25点子,相信未来本港按息上调的步伐亦循序渐进,料整体加息时间、幅度及速度滞后于美国。根据经络按揭转介研究部数据显示,反映最新按息水平之经络按息(M-Rate)于八月份录得1.95%,不但连续五个月不足2%,更创三年新低,现时申请按揭需要通过压力测试,业主有足够的缓冲空间抵御加息,相信加息周期重临,首阶段每次加息幅度不多于25点子,整体按息上落波幅少于50点子,对业主的供款负担影响有限,不会对楼市构成巨大冲击。

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