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按揭新闻

經絡:美國加息預期升溫 本港拆息突破2010年後新高

2016.12.12

临近年底,楼市存在多项不稳定因素,美国联储局于今明两日议息,市场预料14日宣布加息的机会率非常高。本港的银行同业拆息今日再创新高,报0.5837,根据经络按揭转介研究部及金管局的数据显示,如果以日度计算,0.58已经超过2010年6月30日的0.52高位,经络按揭转介市场总监刘圆圆表示,预料拆息仍会上升,大有机会挑战2008年12月15日的0.61%的高位。刘氏续指,按照现时的拆息水平,年初使用H+1.7的买家,实际的供款利率已经达至2.28,超越2.15的封顶位,虽然有2.15作为“保护网”,但假若买家转至H+1.35%的供款计划,实际的供款利率为1.93,明显比使用年初的H+1.7的实际利率低,她建议买家可衡量成本,考虑转按减轻加息带来的负担。
 
 
一个月银行拆息挑战零八年的0.61%
据香港银行同业公会的网页显示,十二月份的一个月银行同业拆息持续高企,上周已经突破0.5的水平,今日更升至0.58,更已是连续六日维持在0.5或以上。根据经络按揭转介研究部及金管局资料显示,0.58已超越2010年6月30日的0.52水平,对上一次拆息高位,为2008年12月的0.61,刘圆圆认为以现时拆息的走势,仍然有机会上升,与0.61相差不远。若以月度来看,十二月份的一个月期银行同业拆息平均达0.51%(临时数字),有机会超过2004年的0.52%。
 
 
 
考虑转按减轻负担,全期悭息多
刘氏续指,拆息上升对使用H按的买家的确有影响,年初使用H+1.7的买家,假使无转按,现时的供款利率高达2.28厘,如果转至H+1.35%按息计划,实际供款利率为1.93厘,明显比2.15的封顶位少约25点子。即使买家已经从H+1.7转至1.6或1.5等计划,仍然可考虑转至更低息的H+1.35% ,银行一般会对业主实施两年的罚息期,首年罚息两厘,翌年罚息一厘,倘若已过首年的罚息期,业主可考虑转按,因为现时部分银行会有高达1.4%的回赠予转按的业主,业主可用以应付罚息及转按的律师费,换言之,业主在比较成本利益的情况底下,享用更低的“H加部分”供款计划,或可以减低未来加息的风险。以一个价值$650万的单位为例,使用H+1.7的按息计划,每月供款达$14,709,假若转至H+1.35%的计划,每月供款为$14,279,全期利息可悭$154,995。(详见表一)。

(图一)

(表一)

  每月供款 全期利息
H+1.7% $14,709 $1,395,403
H+1.35% $14,279 $1,240,448
  节省:$430 节省: $154,995
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