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按揭专栏

租楼还是买楼划算?

2014.04.12

美国联储局新任主席耶伦3月暗示美国最快明年第2季有机会加息,意味按揭利率终将见底回升,低息年代快将结束。虽然美国加息时间表未定,但耶伦的言论难免令置业人士增添心理压力,有不少市民会问,现时应该选择租楼好还是买楼较划算?
 
楼价已出现轻微调整,换言之入市成本稍为下降,笔者早前指出,即使在现有按揭利率水平2.15厘之上加1厘,令每月供款增加,互相抵消之下,市民供楼负担变化仅轻微影响,因此市民决定买楼或租楼前,首要评估息口及楼价走势,以及计算个人负担能力。其次便是计算回报,因为如果租楼,纯粹支付每月租金,没有额外回报,相反,置业节省了租金支出,姑勿论物业是自住用途也好,投资收租也好,某程度上也会因为物业价格升值而取得实质回报,因此笔者认为,置业基本上就是一项投资,决定入市前,少不免需要计算实质回报,只要回报合理,而买家又有足够的负担能力,仍然是置业的合适时机。
 
虽然现时本港物业的租金回报率由高峰期6.96厘回落,不过业主持货力强,租金仍然十分硬净,平均租金回报率稳守4厘以上水平,对比银行储蓄存款利率只有0.01厘,回报明显较吸引,即使对比逾1厘的定息存款利率也有正回报。根据经络按揭转介研究部数据显示,反映实际按息水平之“经络按息”最新录得2.02厘,仍然偏低,若扣除楼宇按揭方面的利率开支,实际的净回报(净回报=租金回报率-按揭利率)约2厘,回报不俗。
 
由于美国有机会明年才加息,加息周期重临仍然是言之尚早,除非有大量资金流出本港银行体系,否则本港暂时并未有加息的迫切性。预期加息的压力在下半年会较显著,即使如市场推测美国加息1厘,本港按息跟随调整,经络按息升至3.02厘,净回报仍有1厘,除非按揭利率升至超过4厘,超越租金回报率,否则置业仍然较租楼划算。

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