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白居二的按揭限制

2015.10.01

2012年政府首次推出“扩展居者有其屋计划第二市场至白表买家的临时计划”(简称“白居二”),市场反应热烈,首批合共5,000个名额,中签者可获发“购买资格证明书”,于12个月内认购房委会或房协之未补价居屋,出现超额认购12倍情况。新一轮白居二计划于今年9月8日截止,是次名额缩减至2,500个,虽然仍超额11倍,而且申请人入息上限及资产限额亦有上调,反应明显不及首轮热烈,相信与以下因素有关:

1.人工升幅落后楼价
首轮“白居二”曾掀起市场抢购热潮,期间居屋价格累升不少,带动本港二手楼价由当时每尺9,414元升至现时每尺10,870元,升幅接近一成半,是次政府将第2轮计划的申请资格有所调升,变相令更多人受惠。不过值得注意,今年政府统计处公布最新之第2季居于资助自置居所房屋的家庭入息中位数为27,600元,与2013年同期的25,000元比较,升幅仅10.4%,换言之居屋入息落后于楼价升幅半成,即使次轮入息及资产限额有所调升,主要是将准买家层面扩阔,实际上准买家可选择之物业价格仍备受人工的升幅所限制,买家理论上不能够无止境追价入市,间接窒碍“白居二”交投。

2.按揭还款期逊色
另外,银行审批高楼龄居屋的按揭还款期相对会较私楼保守,由于房委会在出售一手居屋单位时会设定一个30年的担保期,期间政府会承担物业断供风险,故银行审批“白居二”按揭时,多数会以“楼龄加还款期最高30年”作为参考,局限了买家为高楼龄居屋申请按揭的还款期。然而担保期会随居屋楼龄增长而缩短,若将上述方程式套用于一个楼龄30年的未补地价居屋之上,“楼龄加还款期最高30年”即是“零”还款期,变相未能申请按揭。不过“白居二”申请人亦不必过于忧虑,近年银行已逐渐优化居屋第二市场按揭计划,个别更提供“楼龄加还款期最高45年”之按揭安排,即是居屋不超过20年楼龄,还款期最长可达25年。由于银行对居屋第二市场按揭的取态并不一致,亦非所有银行提供上述按揭之安排,笔者建议买家入市前先比较各大银行的按揭条款,或寻求专家协助,以确保顺利上会。

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