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白居二或未如预期

2015.11.26

新一轮“白居二”已于十月底搅珠,是次2,500个名额最快明年初可以入市,政府将申请资格(收入及资产限额)调升,令受惠人数增加,但观乎近月二手居屋市场表现淡静,十月份注册量录得历史新低,而且短中期内亦有其他资助房屋新供应,料第二轮“白居二”最终购买单位数目将未如预期。

根据经络按揭转介研究部及土地注册处资料,十月份二手居屋注册量仅219宗,除按月跌25.5%外,宗数更创历史新低,而占同期整体物业注册量比例为4.9%,连跌两个月。虽然二手居屋注册量占整体二手住宅比例连升三个月,十月份按月升0.4个百分点至10.9%,不过升幅只因同期二手成交量下跌。虽然“白居二”容许白表人士免补价购买二手居屋,令市民可以用较少首期上车,但在美国下月加息预期升温下,相信今批中签市民应较为审慎,笔者建议入市前除要考虑市况及个人经济能力外,还需要了解清楚相关权利及条款。

首先,通过计划购买的居屋尚未补地价,所以业主日后在公开市场转售或出租,必须向房委会缴付补价,计算方法为补价时市值乘折扣率。顺带一提,按证公司于九月份推出的补价易贷款保险计划,只适用于50岁或以上的资助房屋业主。其次,若业主不打算补地价,则必须把单位在居屋第二市场,以自行议价方式转售予持有由房委会批出购买资格证明书之合资格人士,即“白居二”及“绿表”买家。

还款期及按揭计划方面,居屋均相对私宅逊色。现时政府普遍为楼龄较新的居屋担保最长25年按揭,私宅上限则达30年,所以首期不多的话,不要拣选楼龄太高的居屋,而银行一般只为居屋提供P按计划,息口较H按高。至于按揭成数,则以居屋取胜,由政府负起按揭担保的角色,“白表”买家最多可借九成,而“绿表”买家更可借九成半。

不过,“白表”买家在交易后第三年起,才可将未补地价的单位出售予合资格人士,而此转售限制旨在缓和二手居屋炒卖情况,帮助真正有需要人士置业。除了上述的“白居二”外,第二批新居屋楼花、绿表置居先导计划(“绿置居”),以及市建局启德“焕然壹居”,料将合共提供逾3,500个单位,令市场上的选择有所增加。

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