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物业放租胜安老按揭

2014.12.05

安老按揭计划在海外市场已流行多年,随着二○一一年七月十一日正式在香港面世,本港合资格长者可透过上述计划,将已供满(即没有按揭及贷款)的自住物业抵押予银行,每月收取固定现金作为日常生活开支之用,以减轻财政上的压力。有报导指,香港按揭证券有限公司拟计划明年进一步优化安老按揭计划(又称逆按揭),包括容许以寿险保单作为附加抵押品,以及放宽现时只可抵押一项物业的规定,让长者受惠可透过上述优化计划获取更多的年金,以应付所需开支。

笔者认为,上述计划推出至今已超过三年,理论上近年楼价高企,采用安老按揭计划可以锁定较高年金,应该使用人数持续增加。不过实际上,根据经络按揭转介研究部及按揭证券公司数字显示,截至二○一四年十月份,安老按揭计划由推出至今累计录得698宗申请个案,今年首十个月的申请个案只有160宗,较去年同期的178宗减少一成,当中有38%申请人选择领取终生年金,占最多数。

笔者认为,该计划数字未有按预期增长,相信与按揭措施收紧,以及本港物业租金持续上升有关。以往不少投资者会透过购买物业放租达至“财务自由”,即是无需依赖工作,仅以租金收入已可维持日常生活的状态。不过近年楼价屡创新高,加上按揭成数持续收紧,不少新一代,甚至专业人士已有感上车困难,遑论再购买楼收租作退休保障,因此不少父母倾向选择将物业留给子女。与此同时,近年租金不断上升,若以一个估值100万元的物业计算,参与安老按揭计划的55岁长者以单人借款及选择终身年期,每月可获发1,650元现金,若物业估值为200万元,则每月可获发3,300元现金,如此类推,若物业估值500万元,则每月最高可获发8,250元现金。不过现时市场上一个价值500万元的物业,业主放租的每月租金收入普遍已超过1万元,市区物业的租金甚至接近2万元,相比之下,将物业放租较为吸引。

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