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照顾换楼客 达双赢局面

2013.09.30

政府自○九年起推出多项楼市需求管理措施以来,不但未为市场带来正面讯息,反而逐渐出现购买力向下流的后遗症。笔者认为,若然能够解决市民置业问题,非常时期采取非常手段短暂压抑投资者及非本地人的住屋需求,确实无可厚非。不过现时房屋规划过于侧重上车盘的供求,而忽视中产对换楼的需求,长远不利本港楼市发展,建议稍为放宽换楼人士的按揭限制,平衡各阶层置业需要,引导楼市重回正轨。  

根据经络按揭转介研究部数字显示,现时市场的购买力已大幅减少,豪宅及换楼市场成交呈现萎缩,当中2000万元以上的物业,以及价值介乎1000至2000万元的物业,占整体按揭比例分别只有1.1%及3.6%。期间一直被视为上车盘的200万元以下细价物业,亦随着楼价上升,数量持续减少,占比最新跌至只有4.8%,创有纪录以来新低。现时上车盘普遍入场费由300万元起,市场仅余的购买力,纷纷流向此类物业市场,促使200至500万元的中小型物业占比升至接近七成有纪录新高,反映成交越趋失衡。
 
政府近年接二连三出招压抑楼市投资气氛以及非本地客对豪宅的需求,现时物业投资者及非本地客几近绝迹,尽管如此,豪宅向来并非市场主流,故只属有限度影响,不过对于中价换楼市场,打击相对较大。理论上,换楼客的经济基础一般较上车客巩固,收紧按揭措施增加其入市成本对比之下变相受到惩罚,加上换楼后更受到额外印花税(SSD)捆绑的心理压力双重打击,换楼意欲持续回落,数字显示,500至1000万元物业的占比由年初逾三成,跌至最新只有两成半水平。
 
政府官员连日来多次表明无意放宽辣招,与此同时,有发展商亦扬言调整物业开发策略,为配合市场对上车置业的需求,未来将以兴建中小型单位为主,加上政府积极增加公屋及居屋等资助房屋供应,以及推出“港人港地”及“限尺、限量地”政策,预期细单位将主导市场,将来换楼人士岂不是更艰难? 笔者认为,措施推出至今已长达四年时间,不乏中产市民仍期望透过换楼来改善生活,建议适度放宽换楼人士的按揭成数,一方面有助完成用家升级置业梦,推动物业流转,另一方面上车客可受惠盘源增加选择空间,从而达致双赢局面。

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