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港有条件不跟美加息

2015.08.10

自2008年金融海啸后,美国实施量化宽松货币政策,纾缓资金紧张情况,同时令借贷资金成本降低,故期间本港按揭利率跟随美国联邦基金利率跌至历史新低。去年底美国终于结束量化宽松措施,本港按揭利率正常化进程将无可避免,美国联储局刚公布的议息最新结果,息口继续按兵不动,市场普遍预期美国9月份加息。理论上,本港息口走势某程度取决于美国加息步伐,但实际上银行亦会因应影响市场购买力的政策及经济因素作出调节,相信即使今年美国加息,本港有条件不即时跟随调整,料整体加息时间、幅度及速度滞后于美国。
 
根据经络按揭转介研究部数据显示,反映最新实际按息水平之“经络按息”于5月份录得1.95厘,连续14个月处于2厘以下水平。市场普遍预期美国9月份有机会加息,不过笔者认为,本港银行亦未必会跟随。究其原因,银行经历七次收紧按揭政策管理,风险管理明显增强,其次是现时市场资金相当充裕,截至今年6月份,本港银行体系结余高企3,100亿元以上,最新港元贷存比率最新跌至77.9%,创2010年12月后新低,上述两项数据均反映目前资金成本欠上升压力,相信银行倾向乐意为优质业主提供有抵押贷款,尤其下半年新盘上会潮将至,银行势积极优化低息的H按产品吸引业主,在H按计划使用比例高企的情况下,料届时“经络按息”仅于2厘至2.15厘窄幅徘徊。
 
本港按揭利率持续高于通胀率,经络实质按息(即以经络按息减去本港通胀率)由2010年至今仍处于负按息利率水平,为按揭史上最长纪录,截至今年6月份,经络实质按息仍处于负1.74%,负按揭利率时期持续达6年,按息上调压力有限,促使市民购买砖头保值,对楼价有支持。今年上半年平均按揭贷款额已升至328万元,楼按市场价升量稳局面持续,预期2015年全年新取用按揭贷款额可望创出2,649亿元佳绩,较去年全年增加24%。

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