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按揭专栏

减短按揭年期 可暂缓2047年地契危机

2016.08.25
面对本港住屋成本持续上升的情况,置业安居是很多香港人的目标之一,但到了2017年,希望置业的准业主或许会多了一重担忧, 就是所谓的“2047年地契危机”。香港大部分物业的地契年期至2047年6月底,加上,金管局于2012年9月起收紧按揭年期上限为30年,因此,还剩四个月踏入2017年,市场纷纷揣测2047年地契政策之发展。若银行考虑地契直至2047年的有效年期,2017年7月起的最高按揭年期或会随之收紧,市场对此的关注程度亦逐渐升温。

关注地契议题的市民主要忧心业权未必得到保障,在供楼以外,买家可能需另付一笔补地价的费用,加上按揭上限逐年倒数,这对步入“上楼年龄”的八十后及九十后亦形成某程度的压力。
但其实香港回归前亦曾面对过地契年期问题,对按揭业务而言,当中只牵涉轻微的技术性及法律问题,未有衍生重大忧虑。事实上,香港过去亦不乏土地面临到期的例子。以九龙仓海运大厦土地为例,1968年政府批出该地,而对上一租约于2012年到期。在2004年,九仓曾向政府提出续期,但事件扰攘至2012年,政府才宣布接受九龙仓以79亿元,并每年向政府缴付大厦地差饷租值的3%地租, 续租21年。地政总署表示土地契约到期时,一般需要为土地缴交地租,以延续土地使用权,但部分超过 2047 年期的地契,现时则未有对应的政策。
 
对此备受关注的话题,笔者认为2047 年后香港政治上何去何从暂时未有定论,政府现时对土地年期的政策仍存在很多未知数,未有实质对2047年地契之政策,所以现阶段预期对按揭市场的影响并不大。按揭借款因素主要依照客户个人的供款能力,况且,30年的按揭年期虽则令2017年显得较敏感,但预测银行或客户甚至可稍稍调低按揭年期至29或28年,而此举对利息支出亦影响不大。例如以五百万物业为例,按揭年期调低至29或28年对于每月供款的影响只是每月三百至五百元的差别(见表一)。

表一

成交价 500万
按揭成数 70%
按息 2.15%
首期 150万
借款金额 350万
 
还款年期 25 28 29 30
每月供款大约 $15,090 $13,870 $13,525 $13,200
收入 $40,000 $40,000 $40,000 $40,000
供楼负担比率 38% 35% 34% 33%
全期利息 $1,027,545 $1,161,610 $1,206,820 $1,252,285
通过压力测验? 全可
 
按揭年期主要按个人岁数或楼龄而定。一是供款人的年龄加上供款年期的总和,二是楼龄与供款年期的总和,现时普遍银行对这两项计算的上限都是70年。举例,35岁的李先生希望买入一个楼龄25年的单位,并计划申请30年按揭贷款,以李先生的年龄加上供款年期为65年,楼龄加上供款年期是55年,故仍未超出上限,符合申请条件。
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