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浅谈焕然壹居

2015.12.17

本港楼市届转角市,根据经络按揭转介研究部及土地注册处数据,居屋第二市场成交已连跌五个月,十一月份更跌穿200宗,占整体注册量仅4.2%,冷清情况有如私人住宅二手市场,相信居二市场购买力亦将转移至一手资助房屋。近日市建局首推的焕然壹居并非私楼,亦非居屋,皆因申请人虽可获市值两成的折扣资助,但却没有政府提供的九成按揭担保,而且不论单身或家庭申请人,入息及资产上限均高于二○一三年房协的绿悠雅苑,以及房委的传统居屋,因此定位比较模糊,承造按揭方面需要特别注意。

以往传统居屋普遍以市值六至七折售予合资格人士,而焕然壹居则只有八折资助。由于屋苑位于启德发展区,高层户可享维港海景,所以折扣后售价亦要介乎348万至677万元。在没有政府担保下,根据金管局要求,价值700 万元以下的自用住宅物业,最高按揭成数为六成,若不申请按保的话,意味购买焕然壹居的首期最少要144万元(假设楼价360万元),若以实际按息2.15%、还款期30年计算,每月供款7,875元,压力测试的最低每月入息要求为19,001元。

近年新资助房屋五花八门,银行处理按揭贷款有别,不排除焕然壹居、明年房协的绿怡雅苑及房委的新居屋将再掀起按揭战。如二○一三年房协推出的绿悠雅苑,银行亦有为其提供H按及还款期30年等优惠,与房委的传统居屋只有P按及政府担保25年有分别。因焕然壹居没有政府担保,未知银行处理审批方面,会否如居屋般较弹性,建议申请人必须计算清楚自身供楼负担能力,以及美国加息后是否仍可应付增加的开支。另外,申请人亦要留意,传统居屋未补地价一般不会批准业主在转按时套现或加长还款期,而且两年内不得转售,而是次焕然壹居亦设有两年转售限制。

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