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按揭专栏

注意“物业估价”变化 确保上会万无一失

2013.06.01

准买家普遍关注“物业估价”问题,究其原因,银行会根据物业估价及按揭申请人的还款能力审批按揭贷款,当中的“物业估价”会跟随市况波动而经常有变,甚至与业主的叫价有出入,影响按揭贷款金额,以致交易无法顺利完成。

一般而言,银行审批按揭前会委托三间,甚至四至五间专业测量师行先为物业进行估价,并根据物业的座向、景观、楼层以及成交纪录等因素评估出市值,买卖双方亦可因应“物业估价”作为议价之基础。近月楼市成交价量出现调整,今年四月份,整体物业注册量仅录得4,382宗,不但较三月份下跌三成,更创九一年以来的第四低,除此之外,根据最新的“楼价走势图”资料显示,四月份以建筑面积计算的平均尺价报约7,202元,按月微跌约1.3 %,楼价已连跌两个月,累计下调2.2%,令市场关注“物业估价”再次出现变化。

事实上,由于二手楼业主叫价仍然强硬,仅个别放宽议价空间,因此在部分高价成交的支持下,现时整体物业估价仍相当贴市,尤其是成交量较多的大型屋苑,仅出现少许差距。当然,向来成交并不活跃的单幢式物业或唐楼,在淡市之下,估价不足问题会相对较为明显,连同金管局持续收紧住宅物业的最高按揭成数措施影响,令准买家可获取的贷款额下降。

以本公司按揭个案为例,谭先生以成交价425万元购入长沙湾道一个单幢式物业的低层单位,原本欲申请50%按揭,不过鉴于估价低于成交价,最终银行只批出48%,按揭申请人需要支付差额,因此要多付2%首期,才能成功上会。笔者认为,毕竟买卖物业涉及巨额金钱,要避免估价不足的问题出现,建议准买家入市前,可考虑到银行或按揭转介机构为心仪的单位进行估价,以及计算个人可负担之首期及供款能力,确保上会万无一失。

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