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楼控措施宜与时并进

2015.01.22

笔者去年12月初提到,私楼市场与资助房屋将会展开一场角力战,究其原因,二手楼价去年上升近一成,私楼与资助房屋升势大致上同步,近日不少报导指出居屋楼价升幅显著,对比私楼甚至有过之而无不及。市场人士普遍归究政府2013年中推出的“白居二”政策,间接将居屋楼价推高,影响市民置业计划。

居屋向来为私楼与公屋市场中间的一层置业阶梯,房委会为居屋第二市场提供折扣优惠,协助市民以较少的首期入市“上车”,再透过楼换楼升级置业,让物业市场得以流转。不过碍于高楼龄居屋相对较难获批长按揭年期,而且需要补地价后才可于市场自由买卖,欠缺灵活性,因此从历史数据可见,以往居屋市场买卖占整体楼市成交的比例一向偏低,1997至2013年期间每年居屋占市场成交比例并不足一成,即使是2014年全年的占比升至8.9%的历史新高,仍未能突破双位数,仍未能突破双位数,反映政府今年推出“白居二”政策虽然令居屋引起市场关注,但实际上不足以掀起抢购热潮,流转率仅属一般。

以往私楼与居屋市场一向平衡发展,近年居屋价格上升,归根究底都是供求失衡,以及一系列楼控措施扭曲市场生态所致。影响最深远的措施,相信非2011年中推出第四轮的收紧按揭措施莫属,当时金管局进一步下调住宅按揭贷款成数,更将按揭保险计划下的住宅物业价格上限由680万港元调低至600万港元。换言之,只有600万或以下的物业才有机会获取高达物业市值九成的贷款,致令资金有限的买家转向追捧细价楼,同时推动居屋价量齐升,令置业阶梯收窄,促使居屋及夹屋等物业价格日趋“私楼化”。

随着物业价格持续上升,细价物业买少见少,九年前政府为减低市民置业负担,调整首次置业印花税,将200万元以下物业的印花税划一为100元,有学者认为该想法现时已经不合时宜,建议政府考虑扩大至较高价格之物业。笔者认为,楼市瞬息万变,不论印花税或收紧按揭成数等措施,有需要适时检讨政策,因应市场作出相应调整,从而达至市场平衡发展。而归根究底是本港楼市失衡发展的根源,政府必须正视。

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