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楼市转势上升 准业主应增备用资金

2016.09.08
最近楼市转旺,陆续有大行“转軚”看好楼市。例如大和发表报告,由原本预计今年整体楼价跌10%,改为预期升1%。香港8月房屋销售数据创新高,麦格理早前亦表示香港楼市已经逐步回稳,对地产发展商下半年持积极展望。过去周末,一手巿场上演单日三大盘及逾千伙同步开售盛况,9月一手交投有机会创一手新例后新高。坐拥新盘“票王”之称的元朗盘Grand YOHO首批收逾1.6万票,连同马鞍山荟朗和筲箕湾形荟亦即日全数沽清。楼市转旺,楼价上升,市民应注意估价不足的问题。
 
楼价波动影响物业估价,所以准业主都应关注“物业估价”这个范畴。当准业主向银行申请按揭时,银行批核前会先进行楼宇估价,以确认物业作为抵押品的资产价格。银行通常会以物业座向、景观、楼层以及成交纪录等因素评估出市值,给买卖双方作为议价之基础。若物业估价低于成交价,便代表按揭金额减少,买家需要更多资金才可完成交易。
 
举例何先生刚买入一个单位作自住用途,成交价为500万元,六成按揭,贷款额为300万元,首期支出200万元。但若估价不足,如估价仅值400万元,引用相同的按揭成数,贷款额则下降至240万元,何先生即需要准备260万元首期才可完成交易,较预算金额增加60万元。
 
由于估价有时效性,如果准业主采用长成交期形式购买物业,例如两个月以上,期间价格一旦回落可能令估值低于买入价,因而拖累贷款额骤降。因此,选用长成交期的准业主,更须注意估价不足的情况。准业主应该因应个人能力及需要,增加首期备用资金,以防出现无力上会被迫挞订的局面,减少因估价不足所引致的“挞订”金额损失。要避免估价不足的问题,置业人士可以在购买物业前,考虑透过按揭转介机构为心仪的单位进行估价,并计出可负担之首期金额。另外,购买楼花物业的业主,也可以选择即供付款方式尽快上会,避免楼市波动以致估价不足而需要提高按揭成数或增加首期资金之成本。
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