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楼价按季微跌未足以构成负资产大增
2013.08.08
去年第三季负资产个案绝迹市场,港人短暂摆脱负资产阴霾,事隔一年,负资产个案三季后再度重现。根据金管局公布最新负资产数据显示,今年第二季新增负资产住宅按揭贷款个案录得27宗,笔者相信主要是因为近月业主愿意将议价空间扩阔,以致今年第二季楼价稍为回落有关,有少部份采用按揭成数较高的新造按揭业主,相对较容易跌入负资产行列。不过今年上半年累计仍有2.5%升幅,除非下半年本港楼价下调幅度超过一成,否则仍未足以使负资产个案大增。
 
为了保障银行体系稳定,政府过去数年持续收紧按揭,现时置业人士入市变相需要预备较多首期。金管局数据显示,今年6月份的新批住宅按揭比率平均为55.1%,与2002年高峰期的68.9%比较,相差13.8个百分点。理论上,负资产是指现有物业的市值低于物业按揭贷款额,即业主支付首期越多,抵御楼价下调能力越大,回顾2002年,当年楼价全年累计下跌11.2%,负资产个案由第一季的67,500宗开始逐步增加,升至2003年第二季超过十万宗。但实际上,现时的按揭比率较低,因此笔者相信即使今年整体楼价下跌逾一成,亦不足以构成负资产如2003年大量攀升。
 
值得注意的是,自从九成半按揭取消后,现时最高按揭成数只有九成,亦只有400万元或以下的住宅物业才有资格申请最高九成按揭贷款,换言之,若然短期内楼价急跌超过一成,首当其冲将会是使用较高按揭成数购买资助房屋的买家,以及透过按揭保险计划购买400万元以下之私楼业主,此类新造按揭业主将率先跌入负资产行列。
 去年第三季负资产个案绝迹市场,港人短暂摆脱负资产阴霾,事隔一年,负资产个案三季后再度重现。根据金管局公布最新负资产数据显示,今年第二季新增负资产住宅按揭贷款个案录得27宗,笔者相信主要是因为近月业主愿意将议价空间扩阔,以致今年第二季楼价稍为回落有关,有少部份采用按揭成数较高的新造按揭业主,相对较容易跌入负资产行列。不过今年上半年累计仍有2.5%升幅,除非下半年本港楼价下调幅度超过一成,否则仍未足以使负资产个案大增。
 
为了保障银行体系稳定,政府过去数年持续收紧按揭,现时置业人士入市变相需要预备较多首期。金管局数据显示,今年6月份的新批住宅按揭比率平均为55.1%,与2002年高峰期的68.9%比较,相差13.8个百分点。理论上,负资产是指现有物业的市值低于物业按揭贷款额,即业主支付首期越多,抵御楼价下调能力越大,回顾2002年,当年楼价全年累计下跌11.2%,负资产个案由第一季的67,500宗开始逐步增加,升至2003年第二季超过十万宗。但实际上,现时的按揭比率较低,因此笔者相信即使今年整体楼价下跌逾一成,亦不足以构成负资产如2003年大量攀升。
 
值得注意的是,自从九成半按揭取消后,现时最高按揭成数只有九成,亦只有400万元或以下的住宅物业才有资格申请最高九成按揭贷款,换言之,若然短期内楼价急跌超过一成,首当其冲将会是使用较高按揭成数购买资助房屋的买家,以及透过按揭保险计划购买400万元以下之私楼业主,此类新造按揭业主将率先跌入负资产行列。

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