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村屋按揭

2017.01.26

在加辣及美国加息环境下,二手交投淡静,过去周末的十大屋苑仅录得五宗成交,但个别成交价创新高。另一边厢,发展商积极推出新盘,特别在新春后多个新盘登场,一手楼市场持续炽热,而市场亦反应热烈,多个新盘录得超额认购及提价。笔者在上回专栏提及居屋是年轻一族的上车之选,而新界的村屋入场费较市区私楼低,有人视为上车盘,购买村屋与居屋及私楼一样,同样可做按揭,但必须注意村屋按揭与居屋按揭有所不同,入市前,同样要清楚了解村屋按揭可做的按揭成数、供款年期及提条款细则。

村屋大致分为标准丁屋、旧屋地重建村屋等,最常见为标准丁屋,即三层高、建筑面积每层达700尺,此类的村屋与居屋二手市场一样,只要补地价后,便可以在市场自由买卖,在涉及按揭的问题上,村屋按揭比私楼繁复,需要主要的地方甚多。由于村屋的成交量远比私人楼宇疏落,在缺乏市场参考指标底下,银行一般会估价不足。银行在处理村屋的按揭申请时,有时会因为村屋的业权及地契问题,银行需要派员到现场视察环境,又或者要取得测量师的估价报告后,才批出按揭贷款。
 
现时村屋最高可以承造八成五按揭,可以做按揭保险,但买家要注意银行对村屋的估价较保守,最好预备资金在手,应付首期增加之用。过往银行一般只会批出P按计划,但现时亦有银行会批出H按计划,视乎买家个别情况而批出优惠利率,当然亦享有现金回赠,至于供款年期,银行最高可批出三十年供款年期,对于较高楼龄的村屋,有银行会采用“四十年减楼龄”,作为供楼年期的指标。

近年亦会丁屋楼花买卖,但买家注意此类屋宇要获批“满意纸”才可补地价,买家购买未补地价的“丁花”是不受法律保障及不会拥有该物业的业权,而银行在没有“满意纸”的情况下,一般不会 批出按揭。另外,买家在购买村屋前,要留意村屋是否有僭建物,否则该单位附有屋宇署的清拆令,会增加物业买卖时被钉契或踢契的风险,故此银行在审批按揭程序及条款上都会相当严谨,一般不会提供预先批核服务,甚至不会接受申请。

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