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新资助房屋吸引力大减

2016.04.11

新居屋已于三月中旬截止申请,楼市下行,反应一如预期般不及往年。早前笔者曾撰文提及过,楼价经过多月的下跌后,银行已就最新市况对估价作出调整,相信对现时新造按揭业主的影响有限,惟新居屋买家则要考虑,是次房委及房协推出的近3,700伙资助单位之售价会否下调,因当中涉及楼花期逾两年的项目,若楼价于未来进一步向下,银行估价或会不足。

虽然房委及房协各自参考去年九月及十二市价,以7折定价,不过当局已表明将会按机制调整折扣率,而不会调整售价。根据经络按揭转介研究部及土地注册处数据,截至二月为止,楼价已较去年底下跌约3.6%,而较去年八月高位更下跌约10.2%,换言之,今年七月新居屋买家拣楼时,折扣率有机会由7折改为8折。表面上看,业主将来补地价只需付物业市值的两成予政府,但其实亦代表不论楼价下跌多少、最终折扣率多少,计算首期开支的新居屋售价将不变,反令部分向隅客转投选择较多、限制较少的私楼市场。

购买资助房屋按揭可获政府担保按揭,白表客及绿表客的按揭成数最高分别可达9成及9成半,超越私楼市场的6成按揭,以及按揭保险的9成上限。可是,银行只为资助房屋提供以最优惠利率为基准的P按计划,买家不能享受私楼现时按揭产品最主流之同业拆息挂的H按计划,最多只有存款挂勾按揭户口。基于现时P按计划实际按息较H按计划实际按息高出0.32厘,资助房屋的按揭息率优惠较私楼逊色,而且没有定息按揭计划可选。同时,新居屋的按揭年期最长只有25年,与私楼最长的30年比较亦逊色,两者相差达5年。

除了上述限制之外,新居屋买家将要面对加息及长楼花期的风险,建议即使居屋承按没有规定需要通过压力测试,买家亦可自行进行压测,包括以2.15厘息率计算供款占入息比例不超过50%的指引,或以压力测试(加3厘)5.15厘息率计算供款占入息比例不多于60%的指引。另外,因应楼市下行趋势,申请者需留意长楼花期过后银行估价不足的风险,不宜借太尽及预留资金作填补首期开支差价,以免上会时大失预算。

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