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新盘即供与建筑期付款之别

2015.08.13

踏入下半年,新盘大战开锣,发展商趁收紧按揭措施威力略为淡化,积极推出新盘吸客,与此同时,资助房屋亦一浪接一浪推出市场,料冻结二手市场购买力。笔者预计下半年约有20个新盘陆续届入伙期,涉及单位数以千计,相信年底前将会是该批新盘上会的高峰潮。现时的新盘按揭选择多元化,发展商为配合项目销售,所提供的付款方式亦层出不穷,视乎以现楼形式或楼花形式推售,当中以楼花的付款选择较多,大致上可分为“即供付款”及“建筑期付款”。
 
首先“即供付款”,顾名思义是业主即时上会申请按揭,并可以选择市场上最优惠的按揭产品,举例现时按揭市场主流的H按计划,有超过八成半业主使用,按息可低至H+1.7%,以一个月同业拆息0.24厘计算,实际利率为1.94%,而且不论项目是现楼或楼花亦可采用。楼按按揭贷款额基本上以最新物业估值及根据最新金管局指引计算,现时新盘甚少出现物业估价不足情况,举例一个价值600万元,首次置业人士可申请按揭保险,即是最高按揭成数可达八成,采用“即供付款”及H按计划,还款期30年,每月供款为17,598元。由于发展商普遍会为采用即供付款办法的业主提供楼价折扣优惠,折扣率由5%至10%不等,视乎物业现楼或楼花形式推售,楼花项目的折扣率会较高,换言之每月的实际供款额会更低,对买家而言较为划算,特别在用家市场主导下,经络就有调查发现,近八成新盘客户选择在按揭利率处于极低水平下,采用“即供付款”办法,锁定低息开始供款。
 
而“建筑期付款”主要是针对未落成楼花项目,以往深受投资者欢迎,究其原因,业主楼花期内不用供款,只须先缴付部份首期,并待单位正式入伙时才开始供款,届时投资者如果成功将物业放租,而租金足以抵销每月供款,变相入市成本较“即供付款”为低。不过楼花期可长达半年至一年或以上,期间楼价可能出现变化,届时物业估价将受影响,理论上楼价处于上升周期,甚少出现估价不足情况,然而当楼市进入逆周期,楼价向下调整,银行为降低借贷风险,物业估价未必会过于进取,业主有需要筹措新资金以填补相关差价。

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