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新盘交投增 带动二按需求

2014.04.18

2014年首季,楼市受到农历年长假期效应影响,新盘及二手市场均出现物业买卖两闲局面,不过踏入次季,发展商的推盘步伐明显加快,各大新盘倾巢而出,重新为楼市注入动力,与此同时,部份二手业主亦减价求售,刺激物业交投回升。虽然现时新盘与二手市场造价收窄,令不少置业人士入市兴趣增加,不过碍于新盘备受多项楼市需求管理措施限制,尤其涉及银码较大的换楼市场单位,普遍未能符合按揭保险计划的要求,因此不少新盘设有二按贷款计划,以协助有需要的换楼客解决按揭上的问题。
 
按揭保险计划(下称“按保”)自从2010年8月起,四度收紧申请资格,申请门槛日渐提高。现时按保只接受600万元或以下住宅物业的申请,置业人士入市难度显著增加,当中更只有价值400万元或以下的物业才可申请最高九成按揭,变相压抑400万元以上物业的购买力,严重影响换楼市场动力,以致新取用按揭保险贷款价量反覆回落。根据经络按揭转介研究部及香港按揭证券有限公司数据显示,2014年1月份的新取用按揭保险贷款宗数跌至只有216宗,涉及金额仅6.5亿元,按月同步减少26%,创2009年后有纪录新低。
 
笔者认为,换楼市场被压抑多年,已累积不少购买力,由于新盘订价吸引,加上发展商提供税项优惠及按揭优惠安排,相信不少买家将倾向选购一手新盘作换楼之用,因此二按计划无疑有助解决贷款上的难题。而事实上,市场上对高成数按揭产品存在需求。从金管局公布之最新数据可见,新批出按揭贷款,涉及一手的按揭贷款金额,占市场的比例自去年7月份起连续7个月上升,继今年1月份突破三成半,2月份进一步升至37%,直迫四成,创04年2月后新高,而二手比例最终跌破五成至47%,创近7年新低。值得注意,新批出按揭贷款当中,涉及二按计划的贷款亦显著急升,2月份录得143宗,涉及贷款额达6.09亿元,按月分别上升14.4%及21.1%,贷款额更创2008年1月后新高,明显与一手按揭占比增加有关。

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