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挞订反映业主看淡楼市?

2015.10.10

第三季向来是传统楼市旺季,因此不少发展商趁势推出多个新盘应市,销售反应不俗。上月有个别新盘出现少量挞订个案,引起市场关注,认为是淡市讯号响起。事实上,从整体一手销售成绩来看,挞订仅属零星个案,所占比重并不算高,相信挞订主因并非看淡后市,笔者将在下文跟大家探讨一下因由。

为了增强银行风险管理和抗震能力,今年二月份金管局再度收紧按揭指引,令现时细价楼入市门槛提高。三项逆周期措施分别为:(一)价值700万元以下住宅物业最高按揭成数由七成下调至六成,(二) 第二套自用住宅物业的“供款与入息比率”(DSR)上限,由现时五成调低至四成;在加息三厘的压力测试下,上限进一步由现时六成调低至五成,以及(三) 各类非自用物业按揭贷款的DSR上限,由现时五成调低至四成;在利率压力测试下的上限由现时六成调低至五成。因此,发展商所提供的二按计划,即以物业“一按加二按”之按揭成数为楼价八至九成作招徕,便正好满足部分买家的上车需要。

不过其后金管局于三月就二按或按揭保险计划再加大力度收紧,规定若按揭申请人透过额外融资,以致整体按揭成数较其正常所容许的最高按揭成数超过20个百分点,认可机构需将适用的DSR上限调低5个百分点。以最高按揭成数为六成的物业为例,正常适用的DSR上限为五成,压力测试下的DSR上限为六成。若按揭申请人申请额外融资,以致整体按揭成数超过八成,适用的DSR上限须调低至四成半,压力测试下的DSR上限亦要调低至五成半。另一方面,由于二按对借贷人的要求较一按严格,一般以最高息率部份计算压力测试,如果买家对自身的负担能力未计清楚,便很容易因未能上会而要挞订。

举例发展商为新盘买家提供“一按加二按”九成半按揭优惠,二按贷款额可达楼价35%,首四年按息P减3.1%、其后每年为P+0.75%。假设二按部份以其后每年为P+0.75%计(P=5.25%),即6厘,而压力测试再加3厘至9厘,套用在一个700万元物业、贷款“6成加3成半”、供款30年例子上的话,其一按及二按供款分别为15,841元及14,689元,合共30,530元;而压力测试下,则一按及二按供款分别为22,933元及19,713元,合共42,646元,根据DSR上限5成半,该业主月薪最少要达77,539元。不过,若买家误以二按优惠首4年P-3.1%计算,压力测试下的一按及二按供款分别为22,933元及13,378元,合共36,311元。月薪要求大减至66,020元。由此可见,买家采用二按前必先“计啱数”,以免突然发现资金不足影响置业计划。

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