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按揭专栏

撤招无期 置业难度有增无减

2014.05.27

过去数年本港楼价持续上升,政府因此决定在所谓的非常时期推出一系列非常措施,务求为楼市降温。根据最新数字显示,今年二手楼价已由去年高位回落,并持续调整,2014年首4个月楼价已累跌约0.7%,而相比起去年2月份高位比较,累积跌幅更进一步扩大至3.8%。日前政府建议修订部份双倍印花税(DSD)条款,坊间亦视之为减辣“首部曲”。笔者认为,虽然修订部份双倍印花税对市场无疑属利好消息,不过对市场影响力始终有限,因为站在用家立场,压力测试及收紧按揭才是最影响入市门槛及入市成本的主因,可惜现时上述两个措施的撤招时间表仍然遥遥无期。
 
楼价自去年2月份的高位反覆回落,跌势延续至今年的首3个月,市场普遍预期楼价跌势持续,年内甚至有机会下跌近一成,因此对新造按揭业主而言,即使明年加息,在入市成本下降的情况下,不管选择今年或明年入市,每月供楼支出相若,供楼负担水平应差别不大。举例:(A) 购买一个价值360万元的物业,采用七成按揭,还款20年,以现时P按实际按息2.15厘计算,每月按揭供款12,928元,假设准买家月入30,000元,供楼负担比率为43.09%。(B)假设楼价下跌一成,按息增加1厘至3.15厘,每月按揭供款为12,749元,与上述情况比较,相差179元,供楼负担比率并未超过五成,亦顺利通过压力测试。
 
值得注意的是,业主持货力相当不俗,因此随着市场的笋盘及减价盘陆续被消化后,二手楼价出现轻微的反弹,今年4月份本港楼价录得轻微回升,升幅约0.9%,带动今年首4个月跌幅收窄至0.7%。(C)假设明年楼价仍然企稳,然而息口上升,以上述个案为例,物业价值维持360万元,按息增加1厘至3.15厘,每月按揭供款将升至14,166元,供楼负担比率虽然不超过五成,但却未能通过压力测试。笔者相信,目前政府仅建议修订部份双倍印花税条款,相信压力测试及收紧按揭年内撤招无期,一旦加息周期重临,置业人士的入市难度只会有增无减。

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