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按揭計劃全面睇(中)

2014.02.14
除了以最优惠利率为基础的P按计划,浮息按揭计划亦包括与银行同业拆息(HIBOR)挂勾的拆息按揭计划,即是H按计划,根据金管局最新数据显示,去年12月份采用H按计划的业主占整体新造按揭的比例达30.5%,而且H按计划使用比例有再次逐步上升趋势。究竟采用H按计划是否划算?而且又有何优点和缺点?
 
事实上,银行同业拆息是银行之间互相拆借资金时所收取之利息。H按计划就是以银行同业拆息作为基础的按揭计划,一般会以一个月或三个月银行同业拆息加某个百分率作为按揭利率,除此之外,市场上亦有六及十二个月银行同业拆息计划可供选择。H按计划在2010年至2011年间曾经十分流行,使用比例曾高达92.2%,主要因为当时美国推出量化宽松计划,造就市场资金极度充裕,银行同业拆息异常偏低,促使H按计划实际按息长期处于低息水平超过一年,与当时P按计划的实际按息比较,息差最高可达1.31厘,令置业人士可以即时节省显著的利息支出。
 
现时银行提供的同业拆息计划为H+1.7%,业主选取一个月之拆息计划,并以2月12日的一个月同业拆息0.21%计算,实际按息为1.91%; 相对现时最优惠利率按揭(P)计划之P-3.1%(P为5.25%),其实际按揭息为2.15%,息差仍有0.24厘的距离。以一个$500万单位,承造七成按揭,还款期为25年计算,业主若采用H按计划,全期比P按计划可节省利息高达$122,938,悭息效果无可置疑。加上目前普遍之H按计划皆有1%现金回赠,可算相当吸引。
 
不过业主亦要留意,因为拆息是一个速度和幅度变化也可以很大的利率,因此拆息可以急速抽升。举例,1998年金管局曾经大幅抽高银行同业拆息以击退冲击港元之金融大鳄,当时一个月拆息曾经一度急升至超十厘以上水平。以前有不少,H按计划均不设锁息上限,故一旦银行同业拆息抽升,H按计划的利息可以无限上升,不过随着H按计划普及化,银行为了让置业人士更安心,现时新造的H按计划通常已设有锁定按息上限的机制,俗称为“封顶位”,大大减低借款人的风险。
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