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按揭市场今年更加惨情

2014.01.25

2013年楼市成交萎缩,按揭市场也不能独善其身。综观近月市况,虽然有一手成交支撑大市,但一手占整体按市的比例始终有限,以本年迄今单月最高数量计算,亦只不过占约两成,因此在二手成交大幅减少下,按揭市场难以收复去年失地,相信全年新取用按揭贷款额将不足1,600亿元,并较去年下跌17.1%至1,590亿元,届时按揭市场规模不但创7年新低,更连续3年出现负增长。展望2014年,笔者认为本港政策仍然主导大市,而且美国减少买债,引场市场的关注,担心加息周期卷土重来,增添楼按市场变数,相信按揭贷款规模会进一步缩减,甚至少于1,400亿元水平。

笔者预期新盘推售及入伙潮延续至2014年年初,期内按市表现会较平稳。尽管新盘旺场,然而自《一手住宅物业销售条例》生效后,实际销售速度已大不如前,加上新盘的客源及按揭成数仍受措施所限,购买力未必能够持久,要达致货如轮转,相信今年下半年发展商需采取“先量而后价”策略应对,以低价吸引买家。在购买力偏向一手的情况下,将会分薄二手客源,令两者在价格上构成恶性竞争,届时一、二手平均按揭贷款金额差距有机会收窄至少于30%。

事实上,政府推出辣招及收紧按揭措施无疑有效压抑投资需求,但同时扭曲用家市场生态,窒碍物业流转,去年物业成交量逊于2003年沙士时的经济不景气时期。若比较按揭市场规模,旺市时期的新取用按揭贷款额单月计曾高达300亿元,相比2013年首11个月,平均每月只得147亿元,仍不及旺市时的一半。虽然楼市聚焦一手,但占比较大的二手市场成交减少,导致整体楼市实际成交偏低,假如港府的楼市需求措施仍然有增无减,今年下半年楼按市场表现料较上半年逊色,预期2014年全年按揭贷款规模少于1,400亿元,不但按年再缩减13.2%至1,380亿元,创8年新低,更较2010年高峰期3,242亿元相差近6成,惟跌幅将稍为收窄。

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