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按揭优惠之转变

2015.06.27

近年银行在按揭市场之竞争白热化,某程度上因为贷款规模大幅萎缩所致。银行为争取市场份额,纷纷推出按揭优惠提升竞争力,当中以现金回赠最为普遍,其次是超市礼券,而其他优惠则包括高息存款户口,或相关银行之信用咭免签帐等。由于优质客户最高可享1%现金回赠,已触及金管局指引水平,因此银行积极提供额外优惠予客户之举动,旋即引起金管局关注。

回顾2010年按揭市场全盛时期,全年新取用按揭贷款额高逾3,000亿元以上,然而随着政府推出多项收紧按揭及楼控措施政策,2011年至今每年新取用按揭贷款额仅徘徊1,500至2,300亿元,虽然表现仍优于2006年前每年不足1,500亿元规模,但旺市时代明显已不复再,加上财务机构加入市场竞争,银行纷纷推出按揭优惠以争取市场份额。

以往银行之间的竞争主要集中在按揭产品及息率方面,举例2009至2010年期间,息口呈下调趋势,促使银行优化按揭产品提升竞争力,传统以来P按计划最多业主采用,但随着最优惠利率P跟随美国息率跌至最低位,在减无可减的情况下,银行逐将战线伸延至息率较有弹性H按计划,故H按计划使用比例节节上升。及至2011年底,有大型银行牵头加息,不过银行加息步伐并非一致,故出现按揭价格战,毕竟按揭息率已贴近历史低位,减息空间实在有限,与此同时不乏财务机构相继加入市场分一杯羹,银行纷纷推出额外优惠以增加市场份额,包括超市礼券、高息存款户口及信用咭免签帐优惠等,让客户有多元化的选择。

根据经络按揭转介研究部及土地注册处最新资料显示,今年5月份现楼及楼花按揭注册量双双下跌,因为政府年初推出新一轮收紧按揭措施所致,令楼市成交短暂受压。现楼按揭注册录得7,561宗,较4月份的8,107宗下跌6.7%,该月楼花按揭按月更急跌超过三成至只有619宗。5月份按揭市场竞争白热化,四大银行现楼按揭市占率合共按月下跌0.8个百分点至65.8%,至于中小型银行市占率则增长至34.2%,差距稍为收窄。笔者认为,5月份按揭注册主要反映收紧按揭措施后市况,买家采取观望态度,窒碍成交。而随着北水来港,刺激豪宅市场成交,为楼市增添动力,而措施威力亦见淡化,其后发展商加快推盘,买家入市步伐更加快,料六月份按揭数字将会回升。值得注意,金管局早前发出指引表示关注银行提供之楼按优惠,个别大型银行已暂停相关额外优惠,料竞争力将随之而减弱,对中小型银行有利,相信市占率其后会出现调整。

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