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拆息飙升 转按申请增加

2016.12.20
市场憧憬美国联储局加息多时,临近年底,近日银行同业拆息不断上升,最新已经升至0.6水平,突破08年的高位。联储局经过两日议息后,昨日宣布加息四分之一厘,符合市场预期,同时亦预料明年会加息三次。今次加息幅度温和,本港银行现时结余充足,有近2600亿元,未必即时跟随加息,料对供楼人士负担影响轻微。由于上一次美国加息香港未有跟随,今次美国加息后,本港和美国的息差将会进一步扩大,未来拆息的走势料向上,使用H按的业主可透过转按,锁定H加部分,抵消拆息上升的风险。
 
在联储局未宣布加息前,市场已经酝酿加息情绪,十二月份的一个月银行同业拆息有升无跌,不但连续五日的拆息超越0.5,最新更已攀升至0.659的水平。根据经络按揭转介研究部及金管局的数据显示,一个月期银行同业拆息,以月度计算,11月的拆息为0.37,12月的拆息已飙升至0.51(临时数字)。若以单日计算,现时的拆息水平,已经突破08年12月16日的0.61高位,有机会尝试0.7的水平。
 
现时H按的使用率高达九成五,而Hibor的上升明显对使用H按者影响最大,由2011年至2016年初的买家,大多选用H+1.7%的供款计划,假使他们无转按的话,以Hibor为0.66%为例,他们的实际供款利率为2.36%,虽然H按有锁息上限2.15%,但转至更低息的H按计划,供款利率明显降低。以经络的客户统计,12月的首星期接获的转按宗数,较11月最尾的一星期上升了近两成。
 
加息后本港银行是否即时跟随仍然是未知之数,假若加息后,银行调整“P减”及“H加”部分,买家每月供款增加仅数百元。以建筑面积500尺单位、承造七成按揭及供款年期约25年为基准,以私人物业家庭的入息中位数为$36,000计算,加息后的供楼负担比率升至43.1%及42.5%,与未加息前的41.9%及40.5%,只有轻微增幅,对供楼人士负担有限。(详见表一)

 

(表一)
P按 H按
现时的供款计划 P-3.1% 现时的供款计划 H+1.35%
实际利率 2.15% 实际利率 2.01%
每月供款 $15,092 每月供款 $14,852
供楼负担比率 41.9% 供楼负担比率 40.5%
加息0.25厘 加息0.25厘
供款计划 P-2.85% 供款计划 H+1.6%
实际利率 2.4% 实际利率 2.26%
每月供款 $15,526 ↑$434 每月供款 $15,282 ↑$430
供楼负担比率 43.1% 供楼负担比率 42.5%
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