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把握升级换楼置业时机

2014.09.12

根据差饷物业估价署(差估署)最新数字显示,本港楼价及租金指数于七月份同创历史高位。值得注意,若以单位面积划分,当中细单位的楼价升幅最为显著,由去年底至今,表现一枝独秀跑赢大市。尽管细单位上车盘价格急升,对于上车客而言,入市相对困难,不过对于有意换楼的人士而言,现时上车盘与中上价物业价格差距逐渐收窄,若然供楼负担能力许可,现时选择升级换楼亦属不错的时机。

自从2009年政府推出收紧按揭措施以来,本港物业的按揭成数已因应其价格而调整,现时700万元以下的物业,按揭成数维持七成,但按揭贷款额最高只有420万元,至于700万元至1,000万元的物业,按揭贷款额上限只有500万元,而1,000万元以上的物业,按揭成数仅五成,而且不符合按保资格,因此按揭贷款额出现显著差别。中上价以致豪宅物业由于按揭贷款额受限,严重窒碍成交,相反,细价楼仍然可以申请高成数按揭贷款,故不乏买家支持,投资者以及用家纷纷持续追捧细价物业市场,推动细价物业价格急升。

从差估署刚公布的数字可见,七月份本港整体楼价指数报255.6 点,按月升幅达2.2%,不但连续3个月创历史新高,更创去年二月份推出双倍印花税(DSD)后,18个月以来最大单月升幅。而各类型住宅单位当中,楼价升幅最突出为面积430尺以下细单位,该类物业最新七月份楼价指数报277.7 点,按月升幅达2.5%,跑赢其他类型住宅单位,若与去年底的263.9 点相比,累计升幅达5.2%,同样优于大市。其次为面积介乎430至752尺单位,最新楼价指数报242点,按月升幅亦达2.3%,去年底至今累计升幅达4.3%,表现不俗,至于面积752至1075尺单位及1075至1722尺单位,楼价按月升幅相对轻微,分别只有0.9%及0.5%,另外面积1722尺以上的豪宅单位楼价,则录得逾一成跌幅。

虽然换楼市场受惠于双倍印花税(DSD)松绑而成交转活,但碍于中上价大单位涉及银码较大,加上按揭成数收紧,贷款金额亦设限,并非普罗大众可以负担得起,故购买该类型单位的买家,相信财政实力一般较为雄厚。现时细单位价格累计已有一定升幅,表现优于其他类型住宅单位,然而中上价以致豪宅物业价格则仍有待追落后,有意换楼的置业人士遇上心仪的物业,不妨先计计数,如果供楼负担能力许可,又能顺利通过压力测验,可以趁上车盘与中上价物业价格持续收窄的情况下,考虑升级置业。

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