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按揭专栏

应对“完美金融风暴”

2014.08.15

几位财金官员连日来提醒置业人士小心市场风险,担心美国加息为本港楼市带来难以避免的下调风险,或政局不稳引发“完美金融风暴”。事实上,楼市属周期性,有起有伏在所难免,因此置业人士入市前最好计算个人负担能力,确保一旦加息仍有足够能力应付。至于选择按揭产品时,除了比较目前按息是否可享即时悭息优惠外,亦要留意加息后的支出不会与其他按揭产品有很大差别,以避加息周期重临,每月供楼负担较其他按揭计划沉重。

2014年至今,按揭市场的产品仍然以浮息按揭产品最受欢迎,使用比例方面占整体市场较大份额。一直以来,传统最优惠利率(PRIME)为基础的P按计划向来不乏用家垂青,不过最优惠利率(P)现时欠缺下调空间,故以最优惠利率(PRIME)为基础的P按产品吸引力亦随之而下降,因此以最优惠利率(PRIME)为基础的P按计划使用比例,6月份再下跌5.4个百分点至21%,预期7月份甚至会跌至少于两成。银行除了在价格上竞争,同时亦在产品质素上竞争,上半年有大型银行推出针对新盘按揭计划,其中最具竞争力的为同业拆息(H)存款挂鈎按揭计划,其后不乏中小型银行加入战团,根据金管局住宅按统计数据显示,与同业拆息(HIBOR)挂勾的H按计划使用比例由去年底起节节上升,成为主流产品,6月份H按计划使用比例再增加5.3个百分点至76.7%,创2011年6月后的三年新高,至于定息按揭产品未能突显优势,已连续四个月没有业主采用。

大型银行实力雄厚,下半年积极推广H按计划之余,甚至将上述最新的同业拆息(H)存款挂鈎按揭计划推扩至二手物业市场,使之更为普及。现时之H按计划可谓进可攻时退亦可守,究其原因,按揭息率低至H+1.7%,而且锁息上限可媲美P按计划实际按息,换言之,现时的低息H按计划较P按计划悭息,即使加息周期重临,供楼支出亦不会与P按计划出现很大差距,因此深得业主欢迎,预期H按计划的使用比例年内有望重返逾九成高位,将P按产品比下去。至于定息按揭计划,相信要待今年下半年的加息压力增加,银行因应资金成本及市场需要调整策略,才会再掀热潮。要避免在这个可能出现的“完美金融风暴”中被淹没,置业人士在入市前仍须谨慎计算,平衡风险。
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