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市场消化加息忧虑 影响供楼负担不大

2016.11.24
特朗普当选加上联储局主席耶伦的表态,美国多个经济数据造好,道指有望升至2万点,年底加息的机会率已经达百分之百。上年本港无跟随美国加息的步伐,市场憧憬美国加息已近一年,六个月期的银行同业拆息,在本月21日已经突破一厘水平,创七年新高,一个月期的拆息则维持0.36及0.37高位,创四年新高。料加息对市场心理影响已大致消化,大部分业主已将加息因素计算在内。
 
根据经络按揭转介研究部及金管局的数据显示,自从今年五月开始,拆息持续上升,其中六个月期息冲破一厘关口,是继09年的1.23%后,再创另一高位,相差只有约四分之一厘,而一个月期息,则是继2011年的0.4厘后的第二高位,最新的息率徘徊在0.36及0.37水平。(图一)
 
有市场人士忧虑指,一旦美国加息而本港又跟随,会大大增加业主的供楼负担及风险,但笔者相信,现时选用H按的买家高达九成,“H加部分”低至1.35%,以最新Hibor为0.37为例,供楼息率约1.72%。最新的M Rate (反映最新市场之平均息口)为1.72%,是四年来的低位,反映市民现时供楼的息率已较之前的2.45%及1.95%低,预料即使加息,步伐亦将会温和,影响属可接受范围。(图二)
 
以一个$700万单位为例,假设单位承造六成按揭,供款年期为30年,买家选用H+1.35%按揭计划,实际利率为1.72%,每月供款额为$14,943。假设即使银行同业拆息升至0.6,届时选用H+1.35%计划的买家,实际供款例率为1.95%,每月供款只是多了$496。(详见表一)
 
再者,买家在购入单位之前,已经要通过供款压力测试,计算一旦按息上升3%,供款不能超过月入的六成,而以现时加息的幅度及速度,3%已是足够的假缓冲,充分评估买家是否有能力承担加息周期的风险。港府月初实施辣招以来,为炽热的楼市起了冷却的作用,发展商叫停项目的销售,二手物业的交投,比辣招前大减近四成,临近年尾,银行为弥补上半年淡薄的按揭生意额,下半年急起直追,除了下调按息战外,最近又攻转按市场,推出更优惠的现金回赠计划,除了可享全期H+1.35%低息外,更可享高达1.4%现金回赠。如果购入的单位已经过了罚息期,转按可享现金回赠及优惠的利率,可抵销加息增加的负担。


 (图一)


(图二)


(表一)
拆息水平 H+1.35%下的实际按息 $700万单位,六成按揭,30年供款
H=0.37% 1.72厘 每月供款:$14,943
H=0.6% 1.95厘 每月供款:$15,419


 
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