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加息的预期(二)

2014.10.10

美国九月份议息结果一如市场预期,维持息率不变,不过联储局成员调高了明年底联邦基金利率的预测水平,触动市场神经,市场普遍预期明年按息上升,楼价有机会随之而出现下跌。不过根据历史数据,按息与楼价没有必然的反比关系,未来楼价升跌仍要视乎按息扣减通胀的实际按息走势,因为实际按息相对较能反映借贷成本的实况,对后市较有指标作用。

联储局成员预测二○一五年底息率中位数上调至1.375厘,较六月份时预测多0.25厘,令市场忧虑加息周期一旦开始,加息步伐将加快。不过正如本栏“加息的预期(一)”中的问卷调查显示,业主面对加息周期重临已经具有一定的抵御力,有50%业主认为按息上升50点子以下仍属合理及可负担,与此同时,亦有一半业主可承受加息超过50点子。除此之外,2010年金管局要求按揭申请人必须通过2厘的压力测试,即是假设未来按息上升2 厘,供款能力仍然在安全范围以内,期后2013年压力测试由2 厘调升至3厘,进一步扩大业主对于加息的缓冲空间。

值得注意,近年通胀率平均约3至4厘,最高曾迫近8厘,高通胀持续蚕食买家的购买力,不过本港按息水平偏低,高通胀有助抵销供楼利息支出,因此在按息扣除通胀后的实质按息更长期处于负数。从经络实质按息(即以经络按息减去本港通胀率)可见,撇除二○一二年七月本港通胀率骤降至1.6%因素,经络实际按息由二○一○年二月至今仍处于负按息利率水平。今年七月份负按揭利率进一步降至负2.03%,负按揭利率时期已持续达四年半,为按揭史上最长纪录,以往每逢有负按揭利率出现,二手住宅平均尺价普遍录得显著增长,因为高通胀抵销了利息方面的支出,按揭贷款俨如零息借贷,有利置业人士入市。预期本港通胀将持续,负按揭利率时期或延续至明年,支持楼价平稳发展。

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