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加息的预期(一)

2014.09.23

美国退市有序,由去年底起连续七度缩减买债规模,相信在十月份结束买债后,量化宽松措施将会暂告一段落。市场忧虑联储局提早加息,有见及此,经络按揭转介日前特别以电话形式访问了328名业主,以了解预期加息对业主的影响以及对楼市最新取态,调查结果发现,超过九成业主对后市乐观,与年初悲观情绪完全相反。

根据经络按揭转介在美国联储局议息前一周所进行的电话调查显示,328名业主当中,有62%受访业主预期楼价走势上升,而预期楼价平稳的则占35%,仅3%受访者认为楼价向下,反映超过九成人对后市感到乐观。值得注意,经络今年一月份曾进行相同调查,当时有51%受访者预期楼价走势平稳,而预期楼价会下跌的受访者则占39%,只有余下的一成人认为楼价向上,对楼市取态较为悲观,现时业主对后市的取态已由悲观转向乐观,与年初比较大相迳庭。

调查亦发现,有48%受访者最希望政府进一步放宽3D税,其次为放宽按揭借贷成数,占31%,至于希望放宽压力测试力度的只占21%,整体与年初时调查的比例相若。根据经络按揭转介研究部数据显示,现时楼市以本地用家市场为主,并且超过九成业主置业用途为自住,作投资用途的比例仅占数个百分点,并不足一成,虽然早前政府适度放宽3D税的双倍印花税(DSD),但措施仅微调而并非完全撤销,故只有少部份本地用家受惠,至于额外印花税(SSD),更持续为买家带来入市的心理压力,整体而言,3D税依然是本地用家入市的绊脚石。

另外,有50%业主认为最影响入市决定的因素是楼控措施,房屋供应属其次,占30%,而息口走势则排最后,只有20%;对比今年一月份的调查,楼控措施仍然是最影响入市因素,不过息口走势影响却由当时的31%回落11个百分点,反映美国年内七度缩减买债,市场慢慢消化及接受加息预期的影响。

对于加息步伐随时展开,有50%业主认为按息上升50点子以下仍属合理及可负担,其次认为加息50点子至1厘合理及可负担的占33%,另外亦有12%认为加息1至2厘合理及可负担,余下5%业主认为加息2厘以上合理及可负担,换言之亦有一半业主可承受加息超过50点子,笔者相信,业主面对加息周期重临具有一定的抵御力。

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