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加息升温 置业者防范招数

2016.09.15
近期楼市炽热,出现三盘齐发的景象,掀起‘抢客潮’。启德一号,元朗Grand Yoho及屯门丰连三盘共收逾三万票,市场冻结资金达30亿元,创一手例后新高纪录。综合土地注册处资料指出,一手私楼注册量本年迄今(截至9月12日)暂录9,207宗,涉及金额1,009.5亿元,已连续3年超过千亿水平。随着楼市旺热,银行力争生意,陆续涌入‘按息战’,推出最优惠H按计划,息率低至H+1.4%。经络按揭转介研究部的经络按息亦处于低位,由本年初二月的2.052%,每月骤降至上月的1.770%。滙丰及中银更降低门槛,推出新楼H按200万便可入场,迎接细价楼热潮。南商及工银亦加入战团,以保市占率。
 
地产商及银行积极抢客,港人反应和楼价又如何?有数据显示,港人对楼市信心回暖,仍有88%的受访者认为香港楼价过高。而宏观过往楼市情况,目前成交量亦低于历史平均水平。戴德梁行亦表示,今年首季整体住宅楼价下行,惟至4月起反弹,令今年首9个月累计升幅达5%,不过较去年9月高位相差仍有3%至5%。而且,今年上半年新取用住宅按揭贷款额按年减少34%,反映出目前楼市交投气氛仍较疲弱,近期楼市的反弹亦只追回上本年之成交。

再拉阔视野至美国加息讨论,近期多位联储局官员发言,鹰、鸽俱全, 令美股指数翌日急挫,恐慌指数急升近四成,亦拖累港股全日急挫录得今年以来最大点数跌幅。 有分析指,9月份加息机率仅为两成多,12月份加息机率则约一半而已,况且一般估计本港的反应通常有3个月的延迟期,所以即时忧虑不大。即使遇上加息周期,置业者仍有以下几项防范招数。
 
  • (一)参与定息按揭计划
置业者可以在指定年期内享有固定息率。虽然定息按揭计划的息率会较 “按”及“按”略高,但业主则在指定年期内毋须忧心加息所增加的供款利息负担,定息计划无疑是应对加息的“避风港”。

(二)注意避免“借尽”
  • 只要置业者不是“借尽”,其实港息加息0.25厘,每100万元贷款供款,将只增加127元,所以港息即使加足2厘,对按揭供款影响亦不会太大。惟“借尽”者则要注意风险,准备置业者则需尽量避免。
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  • (三)申请按揭前应清楚留意H按锁息上限条款
  • 部分银行提供H按锁息上限,假设银行提供的锁息上限是P-3.1厘,拆息上升令按息超过P-3.1厘时,亦只会改以锁息上限供款,按息不会再超限抽升。
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有见市况炽热,作为要“上会”的买家,当然希望可以找到一个最优惠兼稳定的按揭计划。买家可透过具规模的按揭中介机构“货比三家”,毋须四处格价,便可以知道多间银行及金融机构对欲购物业的估价、按揭息率、须支付首期及每月供款等资料。更重要是中介机构会为买家安排压力测试,并就测试结果作出按揭或购置物业类别的实用建议。
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