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按揭专栏

凶宅难做高成数按揭

2014.07.08

根据金管局住宅按统计最新数据显示,5月份新申请按揭贷款宗数按月急22.1%至11,175宗,不但创16个月新高,更打破连续13个月不足万宗的闷局,期内新批出按揭贷款宗数及金额录7,444宗及227.49亿元,按月分别增加17.7%及15.8%,至于5月份新取用按揭贷款则录得5,201宗,虽然与4月份的5,494宗比较减少5.3%,但涉及金额增加2.3%至163.22亿元,创14个月新高。楼市呈小阳春气象,连带凶宅这些另类物业成为市场的抢手货。

近月凶宅不乏成交个案,当中有报导指马湾珀丽湾的凶宅成交,虽然成交价低于市价约一成,不过业主持货两年转手帐面仍获利80余万元,尚算不俗。另外,红磡黄埔花园一个近千尺疑似凶宅单位,亦在拍卖场上获用家争相竞投,最终高于市价6%成交,反映这些另类物业亦有不俗的承接力。

不过买家需要留意,因为现时市场对凶宅没有统一的准则或定义,亦没有完整资料纪录及统计凶宅的相关数据,故买家普遍需要透过代理取得相关资料。至于按揭方面,银行对凶宅的按揭取态亦各有不同,一旦单位曾经发生严重事故,涉及人命伤亡,从而被定义为凶宅,影响物业本身价值,则银行对该物业批出的按揭条款将与同类型住宅按揭存在很大差异。

基本上,银行在审批按揭时,率先会考虑贷款人的财政状况及还款能力,与此同时亦会先考虑单位日后转售时需要承担的风险及承接力。即使是旺市,因为凶宅单位与同类型单位比较,一般较难转手,银行普遍拒绝承造七成以上的高成数按揭,买家若计划购入此类单位自住,笔者建议最少要预留三成资金。若然是淡市,转售风险将更高,故银行审批贷款通常会更保守,亦较常出现估价不足情况,建议买家可先向银行及按揭公司为物业预先估价,预留足够资金,才作入市决定。

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