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按揭专栏

借30年欠“走栈”空间

2016.06.28

金管局公布四月份平均按揭贷款合约期为310个月,即25.83年,按月急增半年,贴近去年二月录得的历史高位26年,令市场忧虑一众业主因怕日后供楼负担过大而拉长年期。根据经络按揭转介研究部数据显示,五月份采用30年按揭的客户比例为81.5%,而三月份更创出83.3%的历史新高,反映楼价仍然处于高水平,部分业主要借30年才能通过3厘的压力测试,但料采用比例已经见顶。

早前笔者曾撰文指出,换楼人士应重新评估当下的负担能力,选择合适的按揭还款年期,以及为加息周期作好准备。因一旦早已选择了最长的30年还款年期,本港加息后将无法透过延长年期以减少每月的供款开支,故建议避免选择过长的还款年期。现时住宅按揭申请的压力测试是3厘,假设600万元物业承造六成及30年按揭,实际息率2.15厘,每月供款为13,578元,在加息3厘至5.15厘的情况下,每月入息最低要求为32,762元。

虽然拉长年期有助减少每月供款开支,不过如果经济下行或失业率飙升,届时业主便没有空间“走栈”。从金管局及经络数据可见,按揭贷款合约期由一三年九月开始维持于3字头,而经络客户采用30年按揭比例亦由当时六成升至最新八成,考虑到年龄及楼龄因素,相信采用比例已经见顶。另外,除了因为要通过3厘的压力测试之外,另一个较正面的解释就是目前本港按息仍属超低水平,H按息率低于2厘,负按揭利率时期已维持超过6年,所以即使是有实力的业主仍会倾向拉长年期。

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