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修例打击一约多买对楼价影响不大

2017.04.25
踏入今年第二季,楼市继续造好,买家积极入市,一约多买避开辣招的现象有增加的趋势,政府鉴于这个情况,修例打击一约多买的现象,对以一份文书购买多过一个单位,一律征收15%从价印花税,根据经络按揭转介研究部及土地注册处的数据反映,自去年十一月政府加辣后,购买两个单位或以上,不包括车位的个案有上升的趋势,由去年底的2.6%,上升至今年二月份的3.5%,占整体成交比率仍属少数,估计新辣招出台后,对有自住需求的买家有利,在市场上刚性需求仍然强劲底下,预料新辣招对楼价影响不大。
 
 
根据经络按揭转介研究部及土地注册处的数字,最新三月份的一约多买的个案,平均购买3.2个单位,假设买家以一份文书购买三个单位,楼价总值一千八百万元,在新措施实施之前,买家只需要缴付八十一万元税款,在新制底下,买家则要缴付15%的从价印花税,即二百七十万元,税款的开支大幅增加逾200%,由于一约多买多见于一手新盘,所以估计未必对二手市场构成影响,而原本打算以一约多买形式入市的买家可能会持观望态度,这方面令有自住需求的买家有利,在新辣招实施之前,因为大手客优先获得认购多个单位,自住买家未必获得入市一手新盘的机会。
 
 
由于以一约多买形式入市的买家以投资性居多,估计他们会以其他方法继续入市投资,例如利用亲属的首置客名义协助购入多个单位。至于银行在处理一约一买及一约多买的时候,其实没有大分别,主要视乎借贷银码,假设一约一伙的借贷额为三百万,则可以承造高成数按揭,透过按揭保险计划,可造八至九成按揭,而假若一约多伙的借贷额达一千万,其按揭成数只约五成,买家亦要留意在罚息期过后,假若买家想转按悭息,则要合约内多个单位同时转按。
 
 
现时银行仍然积极争取按揭业务份额,最近有银行调低H+1.28%的借贷门槛,最新三月份的M Rate (反映最新市场之平衡息口)为1.79%,按息维持在低水平,“供平过租”成为置业的支持因素,再加上租金持续上升,市民有感“供平过租”及有自住需要,都会考虑置业,市民传统上仍觉“砖头”保值,料新措施无阻有需要市民入市,对楼价影响不大。
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