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按揭专栏
供楼负担仍可控
2015.11.20

早前有研究报告指本港楼价为全球最贵,抛离第二位的伦敦达38%,市场再度关注本港楼市泡沫问题。的确港楼于过去十多年持续升值,二手平均尺价由“沙士”时的低位1,854元(以建筑面积计),升至今年八月的高位8,740元,“九七价”早于一二年被打破。不过,若以供楼负担比率来看,笔者相信目前情况与当年并不一样。

根据经络按揭转介研究部数据,九七年楼价见顶于每尺6,208元,其时负担比率高达93.2%(以建筑面积500尺单位、七成按揭、楼按20年,以及私宅家庭入息中位数计算)。随后金融危机及“沙士”发生,○三年楼价见底于1,854元,负担比率跌至15.8%。尽管现时楼价高企,惟最新负担比率仍不足五成,反映在金管局的逆周期措施下,入市的业主均具相当实力,同时自去年第四季起,负资产住宅按揭贷款个案已连续四季绝迹于市场。

另一方面,由于按揭成数设有六成上限,故即使近月高成数按揭大行其道,但仍有部分有意置业人士未能通过银行的3厘压力测试,令采用七成或以下按揭成数,以及七成以上按揭成数的买家比例,仍维持在大约7:3水平。

市场普遍预期美国最快于今年底或明年初加息,观乎目前本港银行体系结余高逾四千亿元的历史纪录,本港具备条件落后于美国加息,不排除会在美国第二次加息时才跟随上调利率。H按的使用比例自去年七月起持续高于八成以上,除非外围经济或政治局势急速转坏令资金突然抽走,否则银行同业拆息仍于现时低水平徘徊,业主的供楼负担仍受到控制。

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