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供平過租 自置仍較租賃吸引

2017.06.26
​上星期美国联储局宣布再加息四分之一厘,合乎市场预期,受加息影响,二手市场成交转淡,过去一个周末的十大屋苑仅录得个位数成交,但一手新盘仍受市场注视,成交继续畅旺。现时有不少声音讨论楼价何时见顶,更以九七楼市泡沫与新盘开售万人空巷的情况对比,但两者并不能相提并论,九七年的实际按息高达十多厘,而现时的实际按息约两厘左右,而家庭入息中位数更由九七年的二万三千五百元,上升至现时的三万六千八百元,有近六成的增幅。再者,九七年时的借贷可达楼价的九成,但自金管局在〇九开始,实施多轮楼控措施后,平均按揭比率持续向下,由过往接近七成,跌至最新四月份,只得五成左右。
 
 
美国加息后,虽然一个月同业拆息稍为上升,至0.44%水平,最新H按的H加部分为1.4%,实际按息为1.84%,现时银行体系结余高达2595亿元,加上未有走资的情况底下,本港无加息压力,预料即使本港加息,幅度仅介乎四分一厘至半厘,届时实际按息约两厘至两厘半左右,预期加息后,按息仍然低企。
 
 
中国人传统上一向认为买砖头保值,加上息率低,楼价稳步上升,租金回报率远较供款利率高,无论是自住抑或投资,买家都有可观的回报率。租金回报率的计算方法是用一年的租金收入,除以楼价。最新的租金(实用面积计)平均每尺$35.39,二手楼价(实用面积)平均每尺$11,509,以一个实用面积五百尺的单位为例,租金回报率约3.69%,相较现时不足两厘的按息水平,明显置业较租赁有相对优势,以租住上述单位,每月支出$17,695,反而自置(六成按揭、选用H按、还款期三十年)每月供款只需$12,487(表一),市民在衡量租金始终是纯支出,而供楼支出,利息占比相对少,付出的金额最终也会成为自己资产的一部份,在自用而又有足够能力供楼的前题下,买入“砖头”长远是有升值潜力的。
 
 
(表一) 自置VS租住
  自置 租住
每月供款/租金 $12,487 $17,695
一年供款/租金 $149,844 $212,340
租金回报率 3.69%  
 
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