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低息续支持楼市成交畅旺

2017.05.11
美国联储局五月议息后,维持息率不变,市场预期六月会加息,在加息前,本港的一个月期的银行同业拆息未有抽升的迹象,继续保持平稳,最新报0.38%,较去年十二月加息前,拆息一度大幅上升至0.75%情况不同,现时实际利率维持在低水平,P(最优惠利率)为2.15%,H按实际利率更低至1.66%,明显比私人贷款吸引,悭息效果明显,换言之借贷成本亦大幅减低,所以将物业加按套现成为不少业主的选择,将资金作股票或其他投资用途。
 
 
根据经络按揭转介研究部的数据显示,自去年第三季开始,加按按揭比例(加按占整体按揭申请宗数比例)有增无减,由去年第三季的10.2%,第四季的10.3%,至今年首季的12.5%,反映在楼价高企及低息环境底下,加按套现对业主有一定的吸引力。至于业主加按套现的用途,经络今年首季数字显示,备用资金的比例最多,占近六成,其次是置业用途,占近两成。
 
 
现时楼按市场使用的两大按揭计划,分别为P按计划(最优惠利率)及H按计划。P按的实际利率为2.15厘,相比私人贷款一般最低需要5厘的年利率,已经有2.85厘息差,至于H按计划现时低至H+1.28%,以最新拆息0.38%计算,实际按息仅1.66厘,与私人贷款的普遍利率更有3.34厘的息差,加按套现的成本较私人贷款有明显的优势。
 
 
加按套现的最高贷款额,即是物业按揭的最高成数减去未偿还物业贷款额,在金管局在二零一五年二月收紧按揭成数措施前,一个价值六百万的单位,可以承造七成按揭,假设业主尚有一百万元便供满单位,即其最高的贷款额为三百二十万元。但在新的楼控措施底下,七百万或以下的物业,最高按揭成数下调至六成,即现时业主选择加按套现,其最高贷款额减至二百六十万元。
 
 
当业主手持的物业估值较购入时,有可观的升幅,而且在现时低息环境下,加按套现成本低,但需要注意当踏入加息周期,业主的每月供款亦会相应增加,建议业主在加按前,可做压力测试,可预算加息后供款之增加。
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